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| 2010-05-04 作者:杨红旭 来源:中国证券报 |
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近几年，尤其2009年部分城市商品住宅价格快速上涨，导致普通居民购房的难度越来越大。于是，社会上质疑住宅市场化的声音越来越大。
难道这一切都是市场化的错？
住宅既有民生属性，又有商品属性，可以说是世界上最复杂的一种商品，单靠市场不行，光有保障也行不通。问题的关键是，如何让市场“无形之手”与政府“有形之手”握手言欢。
公平地看，一方面，目前我国住房制度、住宅产业、住宅市场确实存在一些问题；另一方面，应看到住宅商品化、市场化，对于推动我国经济增长、住宅产业的发展、城镇居民居住水平提升发挥了重要作用。不可否认，在市场经济条件下，市场机制既能有效配置资源，同时又存在失灵现象。不同商品市场，市场失灵的程度有别，其中住宅市场失灵的程度比较高。主要有两个原因，一是住宅具有投资品的属性，容易受到投资投机因素的干扰，市场波动频率快，波幅较大；二是住宅与普通民众息息相关，住宅市场客观上需要政策的约束和引导。
发达国家经验表明，在房地产业发展的住房短缺阶段，政府对市场干预较多，普遍比较重视住房保障体系建设，尤其是上世纪六十年代之前；进入七十年代之后，随着告别住宅短缺时代，绝大多数国家更倾向于发挥市场机制，减少住房福利预算支出。我国目前处于加强住房保障的阶段，但这绝不意味着要放弃市场机制，而且近几年中央文件中也数次提到坚持住房改革市场化的取向不变。
可是，若不理顺市场和保障之间的关系，始终会是一种混沌的乱局。因此，建议按照建设、供应、消费、流通、管理等环节，把我国的住房划分为两个系统：保障性住宅系统和市场化住宅系统，并明确这两个系统各自运行的体制、机制。保障性住宅系统由政府主导，服务特定群体，实行价格管制，其中廉租房、经济适用房、公共租赁房由政府做主导，棚户区和旧城改造也要划分清楚，部分可纳入经济适用房体系，部分让市场做主导。
建立健全这两个相对独立住房体系后，还应优化调控手段。当市场过热或过冷时，需要政府出面调节市场化的住房系统。当前，我国住房制度改革已进入全新阶段，既存在诸多困难，也面临很多机遇。应在坚持住宅市场化方向的前提下，结合我国的现实经济发展水平和房地产业发展现状，积极、稳定、协调地推进住房保障体系的建设。最终目标是形成比较健全的住房“双轨制”体系。
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