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| 2010-04-20 作者:马红漫 来源:21世纪经济报道 |
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14日召开的国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中，明确要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
本次国务院会议文件被房地产业界称为“新国四条”。从上轮房地产调控政策的经验看，此次房产新政的积极效果可期，特别值得一提的是，宏观经济复苏态势良好，这为进一步采取更加强力的调控政策打开了空间。就此而言，笔者认为二套房贷收紧还只是新一轮调控政策的开始，未来打压房价的调控政策还应陆续跟进。
二套房贷政策对于打压房价的作用非常明显。事实上，房地产市场价格之所以波动巨大，就是投机需求泛滥所致。而鉴别投机需求最有效的措施，就是针对多套购房需求实行严控。2008年，主管部门就是凭借对二套以上住房信贷政策的严管，直接造成当年房地产市场的低迷，国内多数城市房价均出现明显下降，深圳甚至曾出现大规模的退房潮。但由于突然爆发的国际金融危机，使得保增长成为调控的首要任务，相关部门调整了房地产政策的落实力度，导致房价反而在金融危机中创出了历史新高。
透过这一历史过程我们可以看出两点内容，一是从来都没有只涨不跌的市场，对症的房价调控措施肯定能够显效；二是要想从根本上逆转房价飙升态势，就必须保持调控政策的持续高压特征，否则难免功亏一篑。就后者而言，房产调控政策落实的最大阻碍就是所谓“投鼠忌器”，即担心房价调整冲击宏观经济增长，而不敢采取强力措施。如果说在金融危机背景下，这样的政策担忧有其道理，那么当下在一季度“亮丽”的经济增长数据公布后，这一担忧已荡然无存。一般而言，季度GDP的增幅当控制在10.5%以内，否则就难免有经济过热之嫌。以此而言，一季度11.9%的GDP增速显示，当下经济运行的风险在于“偏热”，而非“过冷”。这就为出台更严厉的房地产调控措施奠定了基础，是为“黄金调控期”。或许正因如此，我们才会看到在14日上午公布相关数据，下午国务院就出台了新的房地产调控政策。
但是，当下的房地产市场与2008年已经有所不同。历经房价走势与金融危机中经济形势的背离，调控政策的公信力受到严重伤害。目前市场各方对于调控政策绩效普遍持怀疑态度，逆转房价上涨态势需要更强力的措施才能奏效。笔者建议，调控部门应该珍惜这一难得的房地产调控环境，全方位、大力度地实施房价打压措施，同步配套出台其他调控政策措施。
高房价问题已经积重难返，要想取得最终的政策成效，就必须明确以下调控政策内容。其一，适时修改房地产市场调控的政策目标，旗帜鲜明地以“降低房价”、实现“居者有其屋”为调控政策目标。此前“遏制房价过快上涨”的目标难以彻底打消市场投机意愿，毕竟这实际上容忍了“房价温和上涨”。其二，二套房贷首付款比例提高，能够增加投机购房需求成本，却难以封杀全款购房的投机行为，房地产保有税的出台才能根本解决这一问题。据早在1986年颁布的《房产税暂行条例》规定，对于价值300万元的房子按照原值的70%征税，税率为1.2%，则每年缴纳的房产税要达2.52万元，此外，300万元存放在银行一年的利息还有6.75万元。就此而言，持有多套住房的机会成本将会大幅增长，如果全面实施房产税，就能够有效遏制投机需求的蔓延。其三，大幅度增加土地供给、严查开发商捂盘惜售等措施仍须强化，随着土地供应与房屋供应明显增长，房地产市场供求失衡的问题才能有效缓解。
总之，提高二套以上住房贷款首付款比例有助于遏制房价上涨，但要真正实现房地产市场价格逆转，仍需系统性的政策跟进。当下经济强劲复苏的态势，为实现房地产调控政策目标提供了难得的历史性机会。
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