中国建筑是一体化模式典型，其开发房地产的水平很高，其利润甚至比万科还要高

    在地产行业，有这样一种巨无霸，他们的触角延伸到土地买卖、建筑设计、施工建设、房屋销售的每个环节。这类企业往往是做建工起家，之后又注入了房地产开发业务，使他们成为中上下游通吃的特例，该模式可归纳为“一体化模式”。
　　建工企业进入房地产开发市场已经成为一种潮流。业内人士称，大规模的建工类企业几乎都有房地产开发业务。比如中国建筑、中国中铁、中国中冶、中铁二局和龙元建设都是这个模式的代表。

　　新视觉：“建筑＋地产”模式

　　比纯建筑模式更赚钱，比纯地产模式更稳定，这便是“建筑”＋“地产”模式的活力所在。
　　比之纯房屋建筑企业，拥有“建筑+地产”模式的企业盈利能力更强（纯房建企业净利率2%左右）；比之纯地产企业，“建筑+地产”模式的企业业绩稳定性更强，建筑业务能够在房地产市场大幅波动时支撑公司的现金流。
　　同时，能够通过长期拓展建筑业务积累的人脉低成本拿地，并借助建筑企业的成本控制能力降低地产开发的建安成本；比之部分过度多元化的建筑企业，“建筑+地产”模式是“有节制的相关多元化”，能够通过产业链延伸体现一体化优势。
　　建工类企业进驻地产开发最根本的原因是追逐高利润率回报。建筑行业毛利率很低，是拼量型企业。对于一个本身做建筑工程的企业来说，最容易拓展的业务无疑就是下游房地产开发。
　　上海某知名券商分析师表示，光做建筑本身的毛利率只有1%-2%，而一般房地产开发的利润在35%-40%。
　　以中国建筑为例，其房地产开发业务10%的收入，贡献了50%的利润；而其余90%的收入，仅贡献了50%的利润。但是，地产行业受政策调控影响大，盈利波动较大，因此，有稳定的建筑业务保证旱涝保收，丰年时还能享受地产行业的高利润回报，这正是这种新模式的吸引力所在。

　　三大优势：拿地、资金周转、产业链

　　建工企业的拿地优势，首先表现在拿地成本。上海某业内人士表示：“土地一二级联动开发能省开发成本近10%，甚至更多。”
　　其次表现在拿地途径。为了拿地，建工企业根据自身业务范围和背景，近水楼台先得月。一位接近中铁二局的人士向记者表示：“中铁二局主营业务是修建铁路，在修铁路的过程中不可避免地涉及到征地问题，很多铁路周边的土地也就在征地的过程中，被划到了中铁二局囊中。”
　　除了拿地优势外，一个上下游通吃的企业，往往拥有资金链上的优势。相比一般地产开发商，全产业链可提供资金上的保障。比如承包一个项目后，在做的过程中，通过收款和贷款，带来大量现金流；还可以控制工期和时点，到自己手头充裕的时候再交货，保证有足够的资金。
　　此外，上下游通吃，也意味着企业不必要把建筑施工工程外包出去，外包所要赚取的利润也可以据为己有。对于一个一体化的企业来说，横跨好几个业务时可能会带来管理上的难度。“横跨好几个业务，就看协调得好不好，协调得好就是正面的作用，协调得不好就会降低效率。”天相投顾分析师王东表示。
　　招商证券分析师贾祖国则表示：“我不认为一体化是一个好的模式。外包更商业化，成本更低，服务更好。如果企业自己内部承担太多步骤，可能导致很大的贪污和效率低下。”

　　三家典型公司实力剖析

　　目前“建筑+房产”一体化做得最好也最有代表性的就是中国建筑。
　　“中国建筑开发房地产的水平很高，其利润甚至比万科还要高，盈利能力很强。”第一创业一位分析师向记者透露。目前，中国建筑旗下形成了中海地产和中建地产两条线路。H股上市的中海地产，其项目主要集中在一线城市，走的是高端路线；而中建地产旗下的土地资源则集中在偏远地区，走的是低端线路。
　　在二三线城市房地产消费快速启动的背景下，中建地产借助“建筑+地产”的协同效应低价拿地、快速扩张，销售额有望3年翻两番，2012年达到200亿。市场认为中建地产从事中低端保障性住房，盈利能力较差；但中建地产近7000元的销售均价表明，净利率可达16%以上（市场预期12%左右），其实际上是在二三线城市崛起的第二个中海外。
　　“建筑+地产”模式保障低成本拿地：中建各大工程局长期支持地方经济建设，与地方政府建立了良好的友谊，拥有广泛的人脉，具备很强的低成本拿地的能力。上市初中建地产1054万方土地储备获得价格低于500元/平米，今年新拿地区位更优（二线城市的中心地段），但均价总体仍控制在1950元/平米以内。
　　某次，理财周报记者与保利地产一位高层交流时，问及气势盖人的保利地产认为谁会是最重要竞争对手时，这位高管思虑很久说：“中海外，因为它爹是中国建筑。有钱有势财大气粗，综合作战能力很强。”
　　另一家代表企业是中铁二局。其房地产收入仅占比2.34%，远远低于其主营铁路工程占总比的39.11%。“铁二局还是以修铁路为主，房地产只是稍微搞一搞，不可能做到中国建筑这个水平。”上述天相投顾分析师向记者表示。另外，到目前为止，中铁二局都还没有去抢过地，其所有项目在用原有大股东的土地来做开发。
　　由于其涉足房地产开发的时间不长，中铁二局缺乏运营经验，在管理和销售、园区规划、项目设计方面不够专业，土地的增值不如专业地产做得高，房地产开发毛利率仅20%，低于35%-40%的行业平均水平，但仍大大高于其6%-7%的铁路建设毛利率。