盘活存量 扼住楼市野马之缰
    2010-03-15    作者:徐锋    来源:广州日报

    房价无疑是“两会”最大的热点。密集的调控政策能否让炙手可热的房市降温,究竟怎样才能把高房价降下来。本版特刊登三篇文章进行讨论,希望对问题的解决有所裨益。

  利用政府“有形之手”,盘活现有二手房和租赁市场的房屋存量,提高住房的流通速度和利用率,或许能为市场提供源头活水。
  据有关方面的数据统计,近日沪深两市已有34家房地产上市公司公布了2009年年报,近四成业绩涨幅在50%以上,其中9家的业绩增幅超过100%。与此形成鲜明对比的是,过去一年里房价近乎疯狂的反弹和飙涨,让普通民众只能望房兴叹。普通购房者与房地产大佬的利益之间,显然存在某种此消彼长且极不均衡的博弈。在这种业已形成的力量悬殊背后,隐藏着中国房地产市场的不成熟,难以消弭的地方利益诉求,以及尾大不掉的地产生态等等。
  在着手试图对这些深层次问题进行一劳永逸式解决的同时,我们也不妨从另一个角度来进行补充性努力——利用政府四两拨千斤的“有形之手”,盘活现有房屋存量,提高既有住房的流通速度和利用率,而不是一味将目光放在新增一手商品房的调控之上。
  这一思路,有其内在的合理性。其一,能够物尽其用,避免无谓的铺张浪费,提高社会财富使用效率。其二,增加供给,平抑楼价。其三,形成合理的业态结构,有利于楼市健康发展,降低房地产行业增长乏力甚至崩盘的风险。
  那么,楼市中哪些部分属于“存量”?又各自应以何种方式“盘活”?
  最大的一块存量蛋糕当属二手房。在欧洲很多城市,房地产交易的主力就是二手房。有机构认为,健康的一国或地区的房地产市场,其存量房与增量房成交之比应该是51。而在我国几乎所有省市,均仍是新楼盘充当“主旋律”和“一哥”,个别城市二手房交易偶有冒头超过一手房,立即就会成为新闻。事实上,今日中国二手房的“空置率”或规模,并不亚于一手房。如何鼓励这些空置的二手房真正进入流通领域,填补一手房供给的“人为不足”,对政府部门是一个考验。
  就此而言,二手房交易环节征收的营业税、所得税以及相关税费,虽然是抑制炒房的不得已之举,但客观上也“误伤”了合理的二手房交易,为渊驱鱼,将买房人推到了新楼盘面前。而由于新楼盘楼价对二手楼价的引领和指标作用,又对整体房价的非理性上涨起到负面作用。鼓励二手房交易的不二法门,就在于政府合理减免普通二手房交易的相关税费。至于有人担心此举会刺激炒楼,其实通过认真和严格的技术甄别,完全有可能对大批量进货和出货的业主交易行为进行限制。
  另一部分有待进一步盘活的存量,就是租赁市场。发达国家居民租房的比例之高,对于笃信“要住房须买房”的国人也早已不是新闻。国人热衷买房,有着传统文化和心理的因素,但也与租赁市场的有待成熟有关,同时房屋出租税费的转嫁,也提高了租房成本,让一部分本打算租房者走入买房大军行列。培育健康的租赁市场,降低租房成本(包括税费成本和风险成本),亦可提高租房在“居者有其屋”中的比例。
  此外,一些开发商手中捂盘惜售、“卡壳”或“烂尾”的一手房,某种意义上说也可视为存量,应区别对待。对捂盘惜售的,应予以重罚,逼其放盘;对交易流程中出现一些问题的“成品房”,有关部门则应积极介入,打开死结,尽早盘活。
  在楼市处于非理性、亚健康状态的今天,通过鼓励盘活存量,或许能够为市场提供源源不断的源头活水,扼住楼价飞涨的野马之缰。

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