“共有产权”可压缩经适房寻租空间
    2010-02-04        来源:21世纪经济报道
    近日,据有关人士透露,正在起草的《住房保障法》将在经济适用房制度中引入“共有产权”,这一制度设计引发强烈关注。
  所谓“共有产权”,就是经适房的产权是由政府和住户“共有”,双方领取《房屋共有权证》,上面标明两者的产权比例。之前,中国的经适房制度的重点不是“共有产权”,而是“价格限制”和“内循环”模式。所谓价格限制,就是设定经适房价格本身是不包含“地价”,同时经适房必须5年后才能上市或者干脆取消上市交易权(若放弃则由政府“回购”)。坦率地说,在没有建立起完善的个人信用制度和个人收入申报机制(大量隐形收入被忽略)时,政府在准确分辨出居民的收入水平方面有困难,进行实施“市场划分”,导致经适房成为很多权势者“寻租”工具。为了尽量克服这种“信息不对称”,一些经济学家甚至提出经适房不应当“修厕所”来剔除那些混水摸鱼的富裕的权势者。
  经适房在国外也大量存在,实际上经适房的潮流性做法就是“产权共有”。例如英国布朗内阁在数年前提出的“新居者有其屋”计划,就是采取“共有产权”的方案。“共有产权”住房的对象就是所谓的“夹心层”(有一些购房能力,但又难以应对市场高价),英国政府委托住房协会来与购房者共同拥有住房,购房人可以先期购买25%—75%产权不等,既可以随着购买者增强来逐渐买回政府产权,也可以将手中产权回售政府,如果政府不接受,那么则卖给市场,两者按照产权比例分配所得。
  “新居者有其屋”计划的运作基础是市价,而不是一些地方官僚们随意指定的扭曲性价格,在市价的基础上进行补贴、信贷优惠、阶梯式购买、监督出售中的道德风险等等。这跟中国的“限价房”政策不同。
  我们并不是说“共有产权”非常完美,但在目前中国的政治经济和利益结构状态下,这算一个“较优选择”。过去的经适房因为“剔除地价”,同市场的价差非常巨大,一些权势者有激励去从中“寻租”,并抵制各种限制经适房上市交易的“内循环做法”。而“共有产权”的引入,尽管不一定能完全消除“增值空间”,但“寻租”的“租值”的确是大幅度压缩了,这有助于抑制经适房广泛存在的腐败。首先,“共有产权”房是包含地价的,这意味着用地可以由行政划拨,转变为公开“招拍挂”,可以让更多的市场开发者进入,经适房的价格组成内容完全市场化,也将包含土地出让金、税费等。其次,政府在经适房里面的股权很大程度上是以地价来获得的,这也可以将“面粉”和“面包”的关系清晰化。再次,政府和购房者都有购买对方股权的优先权,这意味着政府既可以将房屋买回改做廉租房,也可以获得现金来滚动开发经适房,这其实解决了过去那种经适房“资金沉淀”以及“市场价差”(租值)完全被个人占有的局面。这相当于市场化的手段解决了经适房退出机制、政府保障性住房资金积累和滚动以及货币化补贴的透明度。
  举例来说,如果经济适用房的市价是40万,地价占一半,那么购买者和政府的产权之比是1:1,5年后升值到60万,那么如果购买者要将房屋出售(或者产权全买下来),政府会得30万。这里面唯一的寻租机会是,购买者以政府信息不便,故意与市场中介达成50万的市价,政府损失5万。但这个道德风险很好消除,政府可以将产权评估、监督业务专门委托另外一家中介公司,这家中介公司对购买者的交易行为和中介串通进行评估,从而形成制衡。政府委托的中介公司获得稳定且批量的政府“共有产权”业务,从中抽取一定的佣金,如果它“造假”,则取消其资格,使其丧失一笔稳定的收入流,将业务交其他的中介公司来做。在房价缩水的时候,其机制同理。
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