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| 2010-01-13 作者:孟坚 来源:中国证券报 |
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从2007年到2009年，中国的房地产市场仿佛坐了一回过山车，经历了一个高涨——低迷——高涨的轮回。去年，房价的快速飞涨使得大多数城市居民即使“踮起脚”也很难买得起房。有鉴于此，政府调控政策接二连三地出手。
从政府已经出台的政策看，大致有三个特点：一是去杠杆化，就是提高开发商拿地的首付比例，以及提高购买二套房的首付比例；二是加大保障型住房供应，平抑市场有效的自住性需求；三是试图改变投资者预期，如近期媒体所报道的未来开征物业税的可能性。客观地说，政策“组合拳”目前似已产生初步效果，有消息称现在国内各大城市房地产交易量明显下降，表明市场观望气氛有所加重。此外，尽管房价同比上涨幅度依然较大，但环比涨幅已渐显钝化。
尽管政策“有形之手”频频出招，但对今后房价的走势，大多数人心里没底。从舆论压倒性倾向看，绝大多数人认为房价不该再涨。但现实往往比较冷酷，该不该涨是一回事，会不会涨是另一回事。有经济学家分析，近些年中国城市房价的上涨除了与经济高速发展带来的城市化率快速提高有关之外，还与货币供应量有关。从1985年以来，中国的广义货币供应量大约以高达22%的复合年率增长了24年，目前这种极高的货币供应量增长必然伴随着极高的名义收入增长。以香港为例，香港绝大多数的房子价格在1997年前出现过大涨。
在1997年以前的二、三十年，香港的广义货币供应量（M2）一直以双位数复合增长。在上世纪80年代，这个增长率更高达20%-25%。1997年以后，香港货币供应量的增速跌到10%上下，在2002年甚至出现了负增长率。近几年，该增长率也只是单位数而已。与之相对应的是，1997年以后香港房价除了豪宅高于以前的水平，其他房子价格涨幅不大。本来，大量印钞票的结果终究是通胀，但是制造业在近几十年的进步，大量的产能过剩以及产能可以在极短时间内快速扩张的能力使现代通胀发生了变种，变成了资源和资产（房产和股票）的价格膨胀，而不再是产品价格上升。
那么，今年房价的上涨势头能否有所平缓？短期看政府的干预程度或将是关键性的因素。有房地产业内人士分析，目前的房价或已处于阶段性高点，政府对楼市调控的后续政策是否会进一步强化，一是取决于房价的上涨势头是否得到抑制，二是看其它拉动经济增长的因素（如出口与消费）是否乐观。假如其他拉动经济的因素可替代房地产投资拉动，那么政府调控楼市的政策或趋于强化。
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