王石近来一直在谈房地产泡沫将要破裂的盛世危言。有开发商讽刺他:王石是在为自己今年踏错步辩解。
王石这番话既是自解,也是心里话,因为万科也是泡沫制造者,他最清楚泡沫是如何造成的。他确实担心那些围攻万科的虎狼之师,在把自己推入险境的同时,也把万科拉下水。很多时候,万科虽是江湖老大,但也是身不由己。
本来,万科作为老大,完全可以按照自己的牌理出牌。为此它敢冒天下之大不韪,率先发动价格战,但它确实错了,错在两个方面:一是错误地估计了自己的行业影响力,二是错误地估计了经济形势。结果,危机中它成了众矢之的,老大的资本损失不少,市场强劲反弹时,它又没跟上趟儿。但市场的疯狂,让王石的泡沫论找到了新的更有力的依据。所以,王石一方面一以贯之地继续高喊泡沫要破,一方面也确实为自己、为行业捏着一把汗。
2008年万科的年报显示,万科既不差地也不差钱。截至2008年12月31日,万科可用土地储备面积高达3602．3万平方米,通过提前降价促销,万科也回笼了不小的销售收入。如果按照王石的泡沫论看法,万科根本无须买地。但因为犯了前面所述两个错误,万科不想再犯第三个错误,因此,行业老大再次失身,不得不随波逐流,被裹挟着进了泡沫的旋涡。
据公开披露信息,在2009年6－11月,万科新增土地面积竟达885．8万平方米,支付土地价款169．66亿元。但与其他上市房地产企业相比,万科还是有点儿像小脚女人,保利地产、招商地产、新湖中宝、金地集团等,新增土地都远远超过了万科。
今年以来,房地产公司都不惜一切代价圈钱买地。圈钱的途径有三:股市融资、信贷、发行信托等。据报道,房地产上市公司通过ＩＰＯ、增发、配股、发企业债等多种手段,累计融资972．21亿元,地产上市公司增发股权融资规模竟占股市增发融资总额的17％。到目前为止,还有40家房地产上市公司通过了股票增发融资预案,正等待中国证监会的核准审批。国家统计局数据显示,今年1－11月,房企资金来源48170亿元,同比增长44．2％,国内贷款8994亿元,增长40．2％,较房地产最火爆时的2007年全年地产信贷规模超出近30％。此外,个人按揭贷款超过7000亿元。另有数据显示,2009年11月份发行的房地产信托产品达18个,融资规模高达87．37亿元,三季度信托公司与房地产签订的投资资金就达540亿元,占信托资金各领域投资的首位。据称,11月份共有530款银信合作理财产品,发行规模达到7594亿元,其中,也有很多流向了地产公司。
钱来得太多,2007年底2008年初,土地供应又少,2009年春节后又出现了量价齐升的盛景,此时不买地更待何时？只有买地才能赌赢未来,只有买地才能圈来更多的钱,保利、招商、金地等上市房企就是因为圈来了很多钱,才拼命拿地的,也因为地拿得多,快要赶超万科了。虽然王石对房价、地价暴涨感到惊讶,对资本泡沫有着本能的体认,但万科深知过了这个村就没了这家店,即使有泡沫也只好参与这场豪赌,否则,就真的太傻了。于是王石继续说着泡沫,万科却一个猛子扎进了买地圈钱的泡沫之中。万科正在等待核准公开发行的8．8亿股融资,除了增强日后土地储备能力,就与年内大举新增土地项目令其资金吃紧有关。
数据显示,扣除623．1万平方米的累计销售面积,万科目前的土地储备已高达3469．3万平方米,如果,万科的融资通不过,如果3000多万平方米储备土地都必须在一年内开发上市,那万科就真的只有死路一条了。但政府不会出手这么狠,万科也不会就这样死。不仅万科,那些房地产大佬都不会死,因为他们还有高超的技巧可以延长开发周期。有人研究了100家房企,发现了一个秘密。房地产上市公司目前的存货周转天数、应收账款周转天数、营业周期竟然长达8．61年、12．02年、19．95年。一般来说,营业周期越短,营运能力和盈利能力就越强,地产上市公司的反常之举,只能说明这样做可以得到最大的利益,即以人为延长开发建设周期的方式博取土地升值,进而牟取更高的超额回报。而在这100家房地产开发上市公司中,招商、保利、万科、金地四大地产龙头,长袖善舞的本领远在二三线地产上市公司之上。也就是说,地产公司规模实力越大越有资格和能力捂盘、控盘。如万科,按目前的累计销售面积计算,其土地储备面积可供开发销售5．56年。
看来,正是这些房地产上市公司,还有那些国有房企在制造着泡沫。也正是他们,只有他们,快乐地享受着泡沫的盛宴。
|
|