本次房地产泡沫的形成，源于四万亿财政扩张政策以及宽松信贷政策所带来的庞大资金流。长期以来，我国经济增长过度依赖政府主导，金融危机之下，政府释放出大量用以刺激经济的经济资源，并没有通过减税、降低贷款门槛以及政策性补贴等方式转入中小企业，也没有能通过收入分配制度的改善转移到广大市民手中，而是大量涌入楼市。同时，由于极其宽松的信贷政策导致银行迫切寻找贷款项目，令楼市资金杠杆率不断提升，开发商得以用少量本金获得大量的贷款，而降低土地出让金首付以及放宽二套房贷等政策，又鼓励银行进一步放贷，这样就形成巨大的信贷风险。
　　显然，当务之急是遏制可能发生的金融危机，近期率先推出的土地出让金预收款提升，以及即将推出的提升第二套房贷利率等举措，都是信贷刹车的前奏。
　　但是，房地产一家独大的真正危害，在于其加剧了收入分配体系的扭曲，更对当前经济的主题——扩大内需带来明显抑制作用。因为，消费者用按揭购买房地产，意味着透支个人或家庭的未来10到30年的收入。而这一购买行为只能带来一次性的装修、家电等附带消费需求。而且，普通消费者是在未来收入预期并未获得改善的情况下，由于担心房价持续上涨无法遏制，不得不透支购房的，这就意味着购房将压抑普通消费行为。房地产业集中了经济复苏政策的大多数资金，又导致经济环境恶化，加剧了居民收入下降。从而形成了这样一个链条：房地产获得资金越多，资金在经济运行中的分配情况就越扭曲，实体经济复苏越慢，居民收入分配结构越是恶化。
　　因此，无论是从短期遏制金融风险的角度，还是从中长期改善居民收入分配、扩大内需的必要性来看，房地产市场非调整不可。
　　不难解读各项调控政策的目标。取消二手房交易免税优惠以及收紧二套房贷款，无疑是为了通过提高投资房地产的成本，打击房地产投资需求；提高土地出让金首付比例，是为了提防开发商借用银行的信贷额度哄抬土地价格。而大力增加普通商品房供应，则显示中央依然希望房地产业继续充当经济支柱行业的作用。可见，减少房地产投机所导致的金融风险，通过将供求结构调整到位来重新刺激内需，是房地产政策的基本思路。
　　但遗憾的是，由于长期存在的利益结构困境，当前的各项政策目标是互相矛盾的。例如，由于分税制导致地方政府收入来源单一，过度依赖土地收入，加上地方政府掌握土地一级市场，并直接监管开发商，这些因素加起来，是地方政府与中央政府在房地产调控方面有分歧的根源。同时，也正由于地方政府难以放弃土地收入，形成多年来中央与地方在房地产调控上“各说各话”的尴尬局面，导致上述多项措施，虽然连年提出，但落实到实施的层面，总是难以奏效。
　　因此，房地产市场已形成“只涨不跌”的错误信号。这与其说是老百姓对房地产价格充满信心，不如说是对政府调控效果失去信心。因此，理顺利益结构，将一系列政策目标统一起来，并促进各利益方协同一致，应该成为政策制定的优先选项。
　　由于当前房地产市场已经累积了巨大风险，因此短期内，控制金融风险应该被放在首要位置。可以预计的是，中央不可能采取强硬手段，戳破当前的房地产泡沫，而会采取逐步提供保障型住房的方式，将当前的高房价悬空，并让经济增长逐步填补高估的房价空间。
　　而追本溯源，清理地方政府与开发商的既得利益，理顺土地供应市场的供求关系至关重要。要做到这一点，首先应将地方政府与土地财政相剥离，这就要求改革中央与地方利益分配制度，将与企业发展相关的收入项转给地方政府，而将土地出让收入转入中央政府，从而形成地方政府发展实业的激励机制，促进地方政府大力向企业让利，进而提高企业盈利水平。与此同时，由于对中央政府而言，土地级差地租所导致的土地出让收入悬殊问题并不存在，这就令中央政府得以更为超脱地统筹全国土地市场规划。
　　在此基础上应协调政府与农民的在土地征收上的利益纠葛，必须在进一步明晰土地产权的基础上，建立城乡土地出让市场。具体的方式是，通过统筹规划城乡用地指标，建立土地指标交易市场，在确定农民土地产权的基础上，允许发达地区的地方政府，向未城市化地区的农民购买城市用地指标，实现级差地租的转移支付，从而解决土地供应的困境。

（作者系媒体人士）