中央经济工作会议“支持居民改善性购房需求”的声音还在耳旁——这句话被开发商理解为“利好”,因为现有政策环境下,谁也分不清什么是“改善性购房”、什么又是“投资性购房”乃至“投机性购房”。而国家发改委主任张平昨日就站出来表态:我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房——这句话自然又引发了无限遐想。
　　“价格”是发改委管的“大头”,不过“房价”这个东西跟电价、水价、油价都不一样。所谓“中低价位商品房”——相信这也是基于当前市价的“中低价位”,绝非基于老百姓收入的“中低价位”,但即使是这样的房,发改委又如何增加它的供应量？
　　发改委不太可能采纳博鳌亚洲论坛秘书长龙永图那个知名的建议,让地方政府去提供“2/3的住房”、外带这些便宜房子还都建在“交通方便的地方”——虽然龙永图的建议曾赢得了那么多人鼓掌,但鼓掌的人里头肯定没有省长市长;发改委也不太可能推广宁夏的最新做法——“要求已备案的商品房半年内不许涨价”,因为咱们都知道一个词——“囤房”,更何况开发商完全可以选择就高定价——大不了定太高了之后再稍微往下降降;发改委更不太可能接受网友们的意见,规定“一家一套自住房,一套之外的房子都是投资房,投资房每年缴物业税、卖的时候缴土地增值税”,因为至少从中央经济工作会议的内容看来,国家依然担心明年的经济增长,需要“改善性购房”的烟幕来掩护“投资性购房”乃至“投机性购房”,结果是只字不提“泡沫”、只在营业税减免这样的小地方做做文章。
　　发改委凭空变不出来“中低价位商品房”,因为这种房子,首先得建在土地上。
　　而国土资源部前天公布的《今年前三季度土地市场运行情况通报》显示,今年前三季度我国住宅用地供应40192公顷,同比增加8.7%。其中普通商品房用地供应33183公顷,同比增加4.3%,占住宅用地供应总量的82.6%,比重较去年同期下降了3.5个百分点。更要命的是,这里头中低价位、中小套型普通商品房用地供应为6002.94公顷,较去年同期大幅减少了45%,仅占住宅用地供应量的14.9%。
　　按我国的土地市场出让规则,住宅用地出让前容积率、建设密度等就已经划定,什么样的地就决定了这块地上会建出什么样的房。中低价位、中小套型普通商品房用地少了,当然也不会有多少中低价位、中小套型的普通商品房。因此,中央经济工作会议说要增加“普通商品房”供应,国家发改委说要增加“中低价位商品房”供应,但实际上最迫切的事儿是扭转“普通商品房”不断减少的趋向——如果可以的话,让卖地卖到手软的地方政府稍微收一下缰,即使不肯按规矩把卖地钱的10%掏出来建保障房,也要加大普通商品房的供地量,不要只一门心思盯着地王。在这里,要完善的不是什么“消费政策”,而是“土地政策”。
　　前几天有报道称,深圳开始实施新的“城市更新办法”,公开默许重新采用“协议出让”而非“招拍挂”的形式卖地,办法的核心是“最终地价提前被确定、不需要再不断竞价抢来抢去”。也许有人会说,“协议出让”将重导猫腻,但咱们也不能否认,这种政府直接利益减少的结果是政府可以主导市区内商品房供应,可以对工期和房价有更大的影响力,这种方式未必很科学,却符合老百姓的部分愿景——地方政府部分让利,改变住房供应结构、缓解市场供应不足——没有这一步,增加“普通商品房”或“中低价位商品房”供应都只是口头上的“镇静剂”。