一年前,为应对全球金融危机、实现“保增长”的战略目标,一系列房地产刺激政策先后出台。纵览一年间楼市全景,房地产业迅速走出房价和成交量的寒冬,成交火热、房价大涨、土地市场活跃,为稳楼市保增长而制定的刺激政策取得了超预期效果。目前,我国宏观经济呈现出全面回暖的迹象,这为房地产短期刺激政策的退出,提供了坚实的基础。而相关部门也已开始对政策是否延续进行调研。但对于优惠政策是否延续,如何选择性退出,还应尽早明确,留给市场足够的预热和消化时间。中国证券报记者认为,房产刺激政策的选择性退出应主要体现在以下几个方面:
首先,首次置业消费需继续鼓励,投资甚至投机需求应予以抑制。从房地产市场历史来看,首次置业消费一直是其健康稳定的基础,投资甚至投机需求往往是大起大落的导火索。今年以来投资需求助推房价节节攀升,已超出普通民众承受能力,首次置业的刚性需求逐渐被挤出市场,对过度投资和投机加以抑制刻不容缓。
抑制过度投资的撒手锏当是收紧二套房贷。年中,银监会曾重申严格执行二套房贷政策,但一些商业银行依然暗地拓宽尺度,助推楼市炒风。究其根源依然是政策界定不清晰,给投资客和银行留有可操作空间。对改善型需求的优惠政策应逐步退出,应以家庭为单位区分首次置业和改善型需求,对改善型需求提高首付门槛和利率标准,取消所有二次置业贷款利率优惠,并严格执行四成首付比例。
其次是取消二手房交易相关税费优惠。去年底放宽二手房营业税征收年限以及降低营业税,旨在减少购房费用,促进二手房流转和成交。而今若退出,适当增加买卖成本,可抑制快进快出式的短炒之风。而对于契税最低1%的优惠政策是否需要退出,尚可观察,毕竟相较于二手房交易营业税等,契税优惠影响较小。
第三,部分城市的公积金贷款额度可能下调。去年救市以来各地提高公积金贷款优惠,上海市民购买自住普通住房的,基本公积金最高可贷额度从20万元提高到了30万元,每户最高为60万元。北京住房公积金贷款也从原来的60万元提高到80万元。随着年底一些地方政府刺激政策的到期,公积金贷款政策将会出现调整。
第四,地方性政策和全国性政策退出未必同步。眼下国家层面是否取消优惠政策还未定调,湖南、吉林等省份已通过不同方式表示,2008年当地省级政府出台的房地产优惠政策不会取消,顺延到2010年底。因此,在政策退出的时点上,将会出现北京、上海等高房价城市,将会先进行政策微调,抑制投资需求;而二三线城市由于房地产市场复苏周期稍慢,可能会继续顺延。
此外,需要我们注意的是,涉及房地产开发环节的宽松政策,似乎还未到需要退出之时。今年1-10月,全国完成房地产开发投资28440亿元,同比增长18.9%,增幅比1-9月提高1.2个百分点,但比去年同期回落5.7个百分点。房屋新开工面积10月份才出现年内首次同比正增长,增幅为3.3%。刺激房地产开发投资、增加市场供应,房地产开发投资景气程度仍有待提高。
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