如何看待小产权房的现实生存
    2009-09-04    叶檀    来源:南方都市报

  近日,广州市国土资源和房屋管理局发布规定,如果违规购买小产权房被查实,购房款将被没收。国土资源部也于近日发出通知,要求各地采取强力措施,坚决叫停管住占用农村集体土地兴建商品住宅并予以严肃查处。
  小产权房被禁并非第一次,此次旧话重提,只是因为小产权房又有热销势头。由于今年6月“深圳市‘小产权房’将拿全国首个准生证”传闻声起,持侥幸心理、希望购买小产权房当做历史遗留问题处理的购房者大有人在。国土资源部因此明确表示,“深圳‘小产权房’转正”说法属媒体误解,深圳是处理国有土地上的违法建筑,而不是“小产权房”,“小产权房”问题政府必须坚决制止,妥善处理。另一方面,今年房价风生水起,上海、深圳等地房价已超过历史高位,中低收入阶层不得已加入购买小产权房的违法队伍。
   小产权房恨之者必欲杀之而后快,爱之者希望全国遍布小产权房。小产权房各方争议的背后,是对现行房地产市场定价模式、土地流转市场的态度截然不同。
  目前农村宅基地不能直接进入商品住宅市场,必须验明正身拥有大产权后才能登堂入室。从小产权到大产权的变身过程中,最重要的是土地征收为国有后经过土地市场定价推向开发市场,土地获得高昂溢价。溢价有多少,众口不一,有说占开发成本20%的,有说占40%的,总之一句话,要变成大产权,就得交出“从小到大”的赎身费,难度不小。
  2007年任志强先生在《大家看法》栏目中表示,小产权房是不受法律保护的,即使我们要施行的《物权法》上,也明确规定了宅基地是不能向城镇居民转移的。那么,购买小产权房就是一个违法行为,违法就是:如果我要偷你的东西,你说我富了。
  任志强先生这话可不是胡说八道。打个比方,在一个市场里某商品必须经过某家垄断的批发商之手高价出售,这时候突然窜出几个小摊贩,差不多品质的东西对折出售,原来买高价地的开发商、买高价房的购房者当然对这几个小贩群起喊打,这家垄断批发商心中火起,就会游说权力机构把小产权房扼杀了事。
  让人尴尬的是,小产权房越禁越多。据国土部门不完全统计,截至2007年上半年,全国小产权房面积已经达到66亿平方米,其中有很大比例是农民在宅基地建房然后出售,小产权房比例超过1/3。
  如此庞大的违法违规队伍如何整治?到目前为止,用过的主要手段是“威逼”,从1999年到2008年政府部门三令五申,集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房,并要求各地坚决制止、依法严肃查处。如果威逼有用,也不至于年年宣传小产权房违法、没有保障了。
  对于热衷于低价小产权房、不顾中国房地产市场大局的人,威逼效果不大,这些不讲大局的人还拉了西方经济学里面的“经济理性人”作虎皮,实在让人头痛。最好的办法是利诱,比如在征地时多给农民和村集体一些补贴,补贴到跟大产权房差不多的价格,这样农民就不会在自家的宅基地上多建栋楼出售给城里人;或者,把大产权房的价格降下来,买小产权房的人得不了多少利,还顶着个违法的帽子,也就不图那个便宜了。
  不过这样一来,垄断的批发商可能就不干了,原来通过倒腾土地空手套白狼,一降价一补贴手中的大半利益打了水漂。这样倒刚好,我国不是要摆脱对土地财政的依赖吗?不是要抑制开发商和土地官员的贪婪之胃吗?不是要让农民奔小康吗?小产权房流转一打通,农民拥有财产性收入,不必依赖着政府的补贴过日子了,政府少了土地收益,却减少了对农村的投入,让所有的农民都拥有了未来能够升值的财产性收入,这笔账算不算得过来呢?
  已经购买高价地和高价房的人应该获得补偿,通过税收优惠的办法逐渐将利益返还给利益受损者,经济世界讲究的是利益均衡的博弈机制,给利益受损者戴顶活雷锋的帽子不管不顾,实在是给咱们的市场经济抹黑。

(作者系每日经济新闻首席评论员)

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