楼市“小阳春”背后的四股寒意
    2009-06-19    郑作时    来源:第一财经日报
    入夏,气温与楼价齐升,谎言与真相共舞,地产业一派大好景象背后,掩不住的是从业者心里的一丝不踏实。
  半年之前,有一位建筑专业出身但在实业公司搞基建的朋友向笔者咨询,问要不要跳槽到开发公司去?当时被笔者阻止。半年之后的今天再联络,此君再无投奔之意。
  从业者的取舍,已经很明确地说明问题。但为何从业者会作出这样的选择,却是广大消费者都要深思的事情。俗话说,“买的没有卖的精”。面对信息不对称的局面,买者用常识来判断往往会出错,谁都知道房价太贵,但何时跌却是一个极难回答的问题。
    而从业者的选择在告诉我们,时点已经近得不能再近了。
  通常情况下,商品的价格波动会是曲线的。价格的上升不会一蹴而就,下跌也不会一跌到底。楼市小阳春的说法,其实反映了一种大众的普遍看法,这只是一种回暖,而不是一种反转。其实小阳春背后的寒意,让人不禁为任志强这样以有知而无畏者捏把汗。
  寒意有四:其一,谁说开发商不可以亏本?卖白菜的可以赚上午赔下午,卖房子也应该可以赚上半场赔下半场。想不赔先要学聪明,而顺应民意就是最大的聪明。
  其二,现在人们观察到的地产业,不太全面。多年居高不下的房产价格,造成了地产业的另外一支力量,那就是炒房人手里的空置二手房。早先楼市空军(指看跌房价者)用来安慰自己的一个数字——亮灯率,说明的就是这一支力量的强大。
  不过看跌者没有明白的是,在价格上涨的时候,炒房人是买方的一支力量,只有在下跌的时候,大量的空置二手房才会“逞威”,它会大大加速房价下跌的速度,使事情变得不可收拾。而这一轮的小阳春,已经有不少聪明一些的炒房人开始出手二手房了。
  开发商鼓噪出来的热点,其实部分是“声东击西”的效果,让聪明的炒房人先走了一步。大量不亮灯的二手房是开发商心里永远的痛,只不过他们永远不会提及。
  其三是经济危机。其实克鲁格曼来华,说的最实在的一句话就是,西方经济明年这个时候可能比现在还要差,而这对地产业或许是“压死骆驼的最后一根稻草”。
  支撑起现在地产业小阳春的中坚力量,是体制外的一批民营企业主,他们担心资产缩水而发起的购买动作,是交易量上升的最早动源,他们的动作带来了“刚需”的恐惧,中产阶层中的年轻人害怕房价进一步上涨而不得不买房,带来了交易量的进一步上升。
  但如果明年的西方经济还要进一步差下去,那么大批复产的出口企业就会鸡飞蛋打,现在投入的借贷资本到时候都会变成坏账。而这就会引发新二手房的抛售。很可能,这就是楼市进一步下跌的动源。
  政府的动作会引发第四层的寒意,这就是廉租房和物业税。当然这是在长期地影响市场的,是政府手里的调控工具。物业税现在被谈论,其实是政府在敲打开发商。而建设中的廉租房才是真正的解决之道:中国人还不富裕,要全部在市场里解决住房问题,现在还有困难。
  这一点,任志强所谓“为富人造房”没有说错。但这一点同样指出了任志强的盲区,他喜欢引用数据讲话,但似乎忽略了一个事实,现有的数据里,就有穷人买房的成分在里面。不知道任总是不是学过统计学,统计学是讲前提的,你的数据要干净,这是最大的前提。
  聪明人是王石,他顺应了两种潮流,一种是顺势而为,对民意说“是”,百姓愤怒的时候,他说万科不赚昧心钱,房价最高时他在“跑路”,万科在全国都削价抛售,赢得了先机。
  所以有一句话很经典,那就是“人都是笨死的”。在市场经济里,我们要明白的是,狂妄是产生愚蠢的重要来源。中国渐进式发展道路产生了很多富人,房地产业尤其如此,但他们不一定是聪明人。不聪明不要紧,自知和知人善用也可以产生财富,如果富而狂妄,到时候恐怕只有被人看笑话的份了。
  此话与地产业者共勉。
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