楼市好日子远未到来
    2009-06-18    杨红旭    来源:时代周报

    当前,我国房地产市场正步入一个非常敏感的时期。如同海上航船,天边有国际金融经济危机的电闪雷鸣,近处有国内经济低迷的乌云滚滚,但身边却出现短暂的风平浪静。这是一种有些奇怪,却又现实存在的微妙平衡状态。

  新一轮泡沫开始酝酿

  从历史经验看,世界上极少在经济低迷的情况下,房地产市场会一枝独秀,目前我国的情况相当意外。今年2-4月,房地产市场基本属于合理的复苏和恢复性增长,5月以来,投资投机需求卷土重来,在追涨力量驱动下,房价加速攀高,楼市繁荣度已超过2006年春夏之交,接近2007年同期水平。对于房价偏高的部分东部大城市来说,新一轮的房价泡沫开始酝酿,楼市仿佛又回到了那个疯狂的年代。
    然而,不管普通民众愿不愿承认,政府监管部门想不想接受,本轮房地产调整期的最低点,也即市场最坏的时候,已经过去了。精确地讲,谷低就在今年2月份。
  与此同时,国房景气指数自2007年11月见顶后,连续16个月下跌,最低点出现在今年3月。4月,指数开始由降转增,5月加速反弹。历史表明,国房景气指数一旦触底反弹,就会持续上升多个月份,之后重新回落。按目前经济与楼市形势,今年第四季度,国房景气指数有可能重新回落。

  楼市或将再次探底

  两个外部因素表明,楼市已走出最黑暗冬夜。一是,宏观经济已于今年一季度触底,GDP增幅只有6.1%,创近十几年新低;根据目前的诸多数据来看,第二季增长已成定局。增长的动力主要是政府为了“保八”,大发货币和信贷,由此直接驱动固定资产投资高速增长。二是,自2006年以来,我国股市与楼市运行轨迹相当吻合,而股市对楼市的影响,比楼市对股市的影响更大,股市的“财富效应”会增加楼市需求。股市自2008年10月28日创下最低点位1664点后开始反弹。今年,股市已经上涨至2700多点,已较去年年底的1821点上涨五成左右。楼市方向性变化滞后于股市3-6个月,此次晚了大概4个月。
  但是就此断言,中国楼市已经彻底告别了冬天还为时尚早。遥想当年,1990年日本地价泡沫破灭后,至今仍未恢复元气;1997年香港楼价触顶后,持续回落了五年,2003年后重拾升势,可至2008年繁荣顶点时,住宅价格也没能超越十年前历史高点;美国房价于2006年6月触顶,之后一步步下滑至今,跌幅累计逾三成,依然在泥沼中挣扎。
  有专家说了,中国楼市情况异于发达国家和地区,人家是“熟女”楼市,大龄男或再婚男有限,有效需求不足,泡沫后大跌是应该的;我国是“有女初长成”,求婚的小伙子排长队,这叫刚需。
  然而,目前东部大城市的投资投机需求,已经在一定程度上从刚需手中抢过了“接力棒”,他们是冲着通货膨胀和资产价格上涨的预期而入市,同样会在这种预期消失或政策打压下逃逸。来得快,跑得也快。
  若再回到宏观面,靠投资拉动GDP,见效快,但难持久,弊端多,消费不足和外需低迷是目前我国经济全面回暖的“拦路虎”。经济走势可能出现“W”形,今年一季度触底,是“W”形的第一个低点;接下去几个季度将上行,但难以持续增长,正如10年前,还会出现“W”形的第二个低点,然而第二个低点的深度很难超过第一个。房地产市场亦有可能走出“W”形路线图,今年一季度复苏,二季度亢奋,第三季度降温,四季度和明年一季度重新回落,然而再次探底的深度,将难以超过今年3月的最低谷。
                         (作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长)

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