日前，国家统计局已经展开对40个重点城市商品住宅开发费用的专项调查。即对房地产项目开发费用的构成中，项目土地费用、销售费用、管理费用以及城市基础设施建设费等各种税费各占多少进行“摸底”。
统计部门“摸底”来得正是时候。最近一段时间，房价出现“回暖”的趋势，面对开发商、地方政府、消费者各执一词的局面，调控政策已进退维谷。政策制定者唯有彻底了解整个行业的利益结构，才能洞悉真相，寻找治理良方。
一直以来，公开房地产开发成本的呼声从未停止。很大程度上，民众的这一诉求，是希望能用成本价格比照高房价，算出开发商的暴利。这固然部分出于民众的情绪宣泄，但更重要的是，这一诉求不仅指向开发商的利润，更指向开发商与地方政府之间的利益分配关系。因为开发成本中包含了土地出让成本、税费收入以及地方政府在房地产价格中的获利比例。
据统计，目前我国与房地产直接有关的税种多达14种，其中实际征收的有12种，占我国实际征收税种数量的一半。收费项目就更加繁杂，一般都在几十种，多的地方甚至超过百种。由于税、租、费界限不清，且在保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重，这些都构成提高房价一次性交付成本的压力。掌握成本结构，无疑有利于厘清地方政府与房地产企业的利益分配比例，以及洞悉地方政府对市场的干预动机。
但正因为此，地方政府与开发商对房地产开发成本一直讳莫如深，虽然曾经有过几个省份宣布将公布房地产开发成本，但后来无不被以各种理由推脱搪塞。不少省份都以房价由供求关系决定、与成本无关，而且开发成本属于商业机密为由，明确拒绝公布房地产成本。
房地产开发成本真的与房价无关吗？2006年广州楼面地价为2872元/平方米，但到2007年，楼面地价已经接近翻了一倍，为5227元/平方米。开发商正是在这个节骨眼上，宣称政府土地供应过少，导致未来可能出现“地荒”，倘若加上建设周期的时滞，地价上涨正好对应2008年楼价上涨一倍的疯狂。而在税费成本方面，2008年3月8日，全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌等在《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》中提到，房地产开发商需要缴纳50余项费用，涉及到约25个政府部门，总体费用占到开发成本的15%-20%。这些事实无不说明，地方政府实为房地产市场的获利主体之一。
正是由于在开发商与政府之间的这笔账算不清楚，房价虚高的真实原因往往陷入公说公有理、婆说婆有理的双重表述：地方政府归咎于开发商定价虚高，开发商抱怨土地供应过少，税费成本过高，推高房价，一来二去，民间舆论往往失去焦点，最终不了了之。而这种互相责难，倒能从反面巩固政商之间的攻守同盟，维持着两者之间的利益共生结构。因此，此次国家统计局的“摸底”行动，除了要了解房地产的成本结构外，还应该将调研结果公之于众，否则，这个“底”仍然有可能被既得利益的游说集团继续掩盖。
从当前公布的信息看，统计局此次摸底行为，调查的范围和对象是北京、上海、广州、杭州、无锡等40多个重点城市部分房地产开发企业从2008年1月到2009年4月有销售活动的商品住宅楼盘项目。截取近期数据，固然有减少调研成本的考虑，但却存在无法纵向查明地方政府历年来干预房价手段的问题。必须指出的是，地方政府对房价的影响，未必是通过提升土地出让价格以及增加税费收入的方式进行，更为隐秘的方式是通过调整土地供应以及对开发商囤积土地管理的松紧程度对房地产供应量施加影响。只要减少土地供应，或纵容开发商囤积土地，房价就必然飚升，税费收入也水涨船高。因此，仅仅调查2008年至今的开发成本结构，并不能完整理解房地产市场利益结构，建议有关部门一次性调研5年内的税费收入以及土地价格、土地供应量、房地产价格、房地产供应量数据，从而完整掌握动态的利益结构变化轨迹。
总之，此次国家统计局对40个重点城市房地产开发成本的调查及时而且必要。特别是在物业税的改革正在酝酿之际，摸清现有利益结构，还可以为“新人新办法，老人老办法”作出安排。我们期待有关部门彻底公布调查结果，为房地产市场正本清源。 |
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