10月30日，2008北京秋季房地产展示交易会在中国国际贸易中心开幕。此次秋展汇集了北京、外埠近百个地产项目，其中国外项目占了2%，分别来自澳洲和美国。新华社记者:罗晓光 摄

　　经过30年的改革发展，在我国城镇化水平由1978年的17.9%上升到目前45%的同时，城镇居民人均住房面积也从1978年的6.7平方米提高到目前的27平方米，翻了两番多。这从一个侧面反映了改革开放给经济社会发展以及人民生活带来的巨大变化。没有全面的改革开放，没有对“福利分房”旧制度的大胆改革，就不可能在城镇化水平大幅提升的同时，也使城镇居民的居住状况得到如此大的改观。
　　但这也并不等于说我国城镇居民的住房问题已经完全解决了，事实上，住房问题已经成为当前人民群众最关注的热点问题之一，其矛盾也愈益突出。党的十七大从保障和改善民生、促进社会和谐的战略高度，对加快解决城镇居民住房问题做出了部署，并提出了努力使全体人民“住有所居”的目标。实现这一目标是政府的执政责任，各级政府必须深刻理解和全面把握科学发展观的科学内涵、精神实质、根本要求，明确自身职责和角色定位，走出认识上的某些误区，探寻出一条解决城镇居民住房问题的科学发展之路。

　　确立“民生地产”的发展取向

　　上个世纪90年代，房地产业被确定为国民经济支柱产业，这一定位给房地产业带来了千载难逢的发展机遇。尤其是到了2002至2004年，中国的房地产业出现了超乎寻常的发展和扩张态势，房地产开发投资额从2002年的7736.42亿元，猛增至2004年的13158.25亿元，增幅高达70.08%。2003年中国经济增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。房地产业还直接带动了57个相关产业的产出增加，产生了广泛的拉动效应。
　　但是，将房地产业作为国民经济支柱产业的定位，一方面忽视了住房对于民生的保障功能，另一方面也给那种片面追求GDP的非科学发展提供了现实的路径。它使得始于1998年的住房分配货币化改革，从实施之初就在某种程度上担负起拉动经济增长的功能，有些城市又将其推向极致，演变成一种畸形的经济增长和财政增收的依赖模式。科学发展观的核心是以人为本，从执政的角度讲就是以民为本。坚持科学发展，决不能忽略房地产业的民生性质，必须把房地产业的发展与国计民生紧密联系起来，确立起“民生地产”的发展取向。否则，像我们这样一个大国，“不靠科技靠地产”，“不靠企业靠炒房”，不仅会使民生受到伤害，也无益于经济发展和综合国力的提升。
　　所谓“民生地产”，其基本内涵应包括三个方面：一是满足需要，不是满足少数人的需要而是以满足整个社会需要为取向，也不是仅仅满足居住需要，而是以满足生活、生产、生态需要为综合目标。二是消费适度，即从国情出发建立科学合理的住房建设和消费模式，引导理性消费，促进人与自然的和谐。三是公平正义，不仅强调代内公正，同时也包括代际公正，实现房地产业的可持续发展，促进社会和谐。民生地产的外延不仅包括住宅地产，同时还涉及与民生相关的商业地产、工业地产、公共地产(如交通、教育、医疗、文化等)。从民生地产出发，不仅要解决城镇人口的住房问题，还要为他们创造更多的就业机会，提供相应的公共服务，营造绿色宜居的生态环境，使民生得到多方面改善。
　　民生地产并不否定房地产业的支柱地位，但不是作为拉动GDP的支柱产业，而是以保障民生为宗旨、以完善住房保障为要义、以实现住有所居为目标的民生型支柱产业。否则就会出现，在房地产业的拉动下尽管取得了较快的经济增长，却有越来越多的人买不起房也租不起房，或者即使有房子住却又面临着其他方面的生存困难，即经济学上所说的“有增长没发展”。因此，在深入学习实践科学发展观活动中，作为各级政府来讲，确实有必要在经济与社会统筹发展上来一次思想大解放，对关系国计民生的房地产业做出科学定位，使房地产业不仅在推动经济发展中发挥其应有作用，更要在促进民生改善和社会和谐中体现其重要功能。
　　如果政府不能从“GDP取向”、“财政取向”、“形象取向”转向“民生取向”，我国房地产业发展就会越来越远离公众，甚至出现“房地产业发展了，GDP增长了，百姓的住房却没了”；“城市的形象有了，政府的政绩有了，群众的安居却没了”；“这边高楼别墅一排排，那边棚户区危房一片片”。只有从民生地产出发，将房地产业对经济增长的拉动作用与民生问题的解决更好地统筹起来，这样的增长才能带来相应的发展，才符合科学发展观的要求，也才能实现住有所居目标。

　　发展是硬道理不可用硬手段

　　实现住有所居不仅需要资金支持，同时还要有土地资源。近年来，由于许多城市建房预留用地已面临枯竭，为了得到土地资源，这些城市在征用城郊农村土地的同时，也把目光投向了旧城拆迁。而无论征用城郊土地还是旧城拆迁，都是极容易引发社会矛盾的工作，甚至有“天下第一难”之说，让许多城市陷入困局。
　　不言而喻，城郊土地征用或城市拆迁中的征用方和被征用方之间总会存在一定矛盾，因为他们毕竟是不同的利益主体或者不同的利益代表。但这种矛盾在我们这样的社会主义国家，是人民内部根本利益一致前提下的矛盾，不存在根本的利益冲突。所以，正确的途径应当是采用和谐的手段，取得被征用方的理解与配合，不但要按照市场经济原则给予公平合理的补偿，还应当保障被拆迁人的居住条件，不可以使用带有暴力性质的强制手段。而这也正是我国《物权法》的基本精神，通观整个《物权法》找不到“强制征用”或“强制拆迁”一说。
　　发展才是硬道理，寻求发展不可以使用硬手段也是硬道理。科学发展观不仅将经济、政治、文化建设，也将社会建设纳入“四位一体”的中国特色社会主义建设格局之中，强调促进社会和谐。将暴力强制引入土地征用和城市拆迁，不仅有违国家性质，也背离了实现住有所居是为了促进社会和谐的根本宗旨。对于那些群众不认可、不满意、不答应，或者暂时还不理解的建设项目，即使出于“公共利益”的考虑，也还是要做耐心细致的工作。许多城市的经验都证明，只要补偿合理、工作到位，没人愿意去当“钉子户”。或许有人会问，这样一来岂不牺牲了效率？表面看，或者就拆迁方和征用方看，采用强制性硬手段会取得更高的效率也省去了许多成本付出。但如果算细账、算大账，硬手段的成本付出，恐怕是将来整个社会都难以承受得了的。事实证明，硬手段的后面往往伴随着大量的上访告状，加大了社会的行政成本不说，尤其是提高了社会的政治成本，带来难以估量的政治风险。在效率与公平的抉择中，以牺牲公平换取效率是一种危险的博弈，尤其在自由、平等、博爱已不仅仅是资产阶级的政治口号而成为全世界的一面旗帜的今天，牺牲公平换取效率会让整个国家丧失效率并为之付出代价的。
　　但是，如果姑息征用和拆迁中的漫天要价行为，那不仅会失去效率也有失公平。所以，目前世界上许多国家对那些征用和拆迁中的所谓“钉子户”，既不会采用暴力方式强迁，也不会满足他们的漫天要价，而是将其保留下来，甚至还将其作为标榜和宣传他们是“文明”和“民主”国家的活广告。然而我们却往往认为，这会损害“城市形象”，影响“政府威望”。其实，如果用普适性的人类文明思想和同国际接轨的社会心态看问题，这不但丝毫不会损害政府形象，反而会给当地政府在人民群众心中树起“依法执政”和“公平正义”的形象，这是比城市景观更重要的城市形象，用这样的形象昭示后人，我们这个国家才会更有希望。

　　房价调控应代表一般利益

　　市场经济不仅需要通过政府的监管来构建适于竞争和绩效需求的经济秩序，同时还要通过相应的政策手段防止价格的大起大落，尤其是房地产市场，政府理所当然地应充当房价调控的主体角色。但是，作为房价调控主体的政府又必须代表一般利益，站在兼顾公平与效率的立场上。无论是为了开发商或政府自身的利益去助推房价上涨，或是为了一部分人能买到廉价住房而利用行政手段刻意打压房价，都不应是政府扮演的角色。
　　1998年的住房货币化改革，促进了中国房地产市场的形成，此后的房价在经历了最初几年的小幅攀升后，呈现出愈益加快的单边上涨态势。上涨过快的房价牵动着普通百姓的心，也引起了中央高层的关注，于是房价调控的相关举措便接踵而至。2003年银行存款准备金率的提高，实际上已经意味着本轮房价调控的开始，此后，2004年国家又收紧了土地的供给，2005年上调了个人住房贷款利率，而2005年的“国八条”和2006年“国六条”的出台，再清楚不过地表明了中央政府抑制房价过快上涨的目标指向。可是从2003年算起到目前已经5年时间过去了，房价上涨的局面却始终未能改变。据国家统计局公布的数据，2008年上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比依然上涨10.2%，而同期全国却有1.27亿平方米商品房空置。显然，不能简单地用“供不应求”来解释近年来我国房价且调且长的尴尬。
　　到底是什么力量推动了房价的上涨呢？除了某些市场因素外，主要有三种力量：一是开发商，二是炒房者，三是某些地方政府。地方政府作为市场的监管者，应当抑制和打击房价的投机炒作才是，怎么竟会充当房价上涨的“推手”呢？说到底是和他们的利益有关。因为房价上涨，地方政府的税收增加不说，还给高价卖地平添了筹码，而且房价越高、建造档次越高，越能给地方政府的“形象工程”、“政绩工程”增光添彩。从地方政府的自身利益出发，房价走高带来的是名利双收，这使得有些地方政府对市场上的房价实施着与中央政府背道而驰的逆向调节。以至于进入2008年，当一路高歌猛进的房价上涨趋缓，并在个别城市出现回落时，有的地方政府竟急不可耐地伸出救市的“援手”。
　　如果中国房地产也像美国次贷危机那样，出现房价大幅下跌，并危及金融安全和经济稳定，政府出手救市那倒也罢。可问题是，据国家统计局发布的报告，直至2008年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比依然上涨5.3%，说明房价仍在高位。从交易量看，尽管目前出现了萎缩，却并不算低，以北京为例，一个周末就成交500多套，要知道即使在楼市最火爆的时候，一天成交也才不过600多套。来自国家统计局的数据还表明，与去年上半年相比，进入房地产的资金非但没有减少反而增加了22.8%。再从住房贷款看，同样呈增长态势，以房价下跌幅度最大的深圳为例，截至8月31日，当地中行、建行、农行的房贷余额分别较年初增长35.18亿元、33.76亿元、19.15亿元。所以，无论是从价格和交易量，还是从投资和需求来看，目前都不足以支撑政府救市。相反，面对在较短时间已经上涨了数倍的房价，倒应当继续尚未奏效的调控政策，迫使房地产企业降价促销，让那些中等收入家庭也能买得起房子，这才是符合社会一般利益的公正抉择。
　　房价调控不仅是实现住有所居目标的需要，也是防范金融风险和维护经济安全的需要。因为住房作为一种特殊商品，与其他商品的最大不同，就是既可以用来消费也可以投资，甚至可以像股票、期货那样拿来炒作，这就可能诱发泡沫经济。而那些炒房的资金，不仅有来自国内银行的贷款，更有来自国外的热钱，一旦在楼市上赚得盆满钵盈的热钱出逃，泡沫经济破灭，就会给整个国家经济带来满目疮痍。所以，从科学发展观出发，坚持发展是第一要义绝不意味着对于市场上可能发生的危机放松警惕，相反，不仅要时时保持应有的警觉，还要对来自于各方面的风险隐患采取及时有效的防范措施。值得关注的是，进入2008年以来随着美国次贷危机的加深，以及国内个别城市房价的滞涨，部分进入我国房地产市场的国外资金正准备撤离。例如，摩根士丹利就正筹划着出售在我国的部分住宅项目，以及上百套酒店式服务公寓。如果这时各个地方政府再纷纷出手救市，那岂不恰好给这些外资或者国外热钱提供了在高价位获利出逃的机会？而由此可能给中国带来的经济灾难，恐怕不亚于一场汶川地震。
　　国家利益是社会一般利益最集中的体现，尤其从国际经济视角看问题，房价调控必须把国家的根本利益放在第一位。这就需要各级政府必须按照中央政府的统一部署，实施上下协调一致的房价调控，决不可以像有的行业组织设想的那样，让各个城市实施所谓“各自为政”的救市举措。要知道，所有市场经济国家宏观调控目标的确定及其政策的出台，都是被置于中央政府的权力之下，即使经济高度自由化的美国也是如此。因为只有中央政府或者说只有国家，才能充分代表一般利益，而不是某个地区或某一部分人的特殊利益。当然，这并不否定各个地方政府可以从本地实际出发，创造性地履行好自身职责，推动当地房地产业健康发展。但是，作为地方政府又必须同中央政府的调控目标和调控政策保持一致，从而维护好国家利益，以及与这种国家利益相统一的社会一般利益。(未完待续)

(作者单位：中共大连市委党校)