【策划人语】 被称为史上最严厉的调控政策，让房价失去了凶猛的上涨势头，房地产市场正在回归理性。但让多数无房者居者有其屋还有很长的路要走，增加保障性住房供应是解决低收入者住房难问题的一个重要途径。显然，这不是一蹴而就的。

　　2015 人口红利曲终 楼市需求下行

　　住房市场与人口结构之间有着密切的关系。如果一个城市或一个国家在某个时间段需要买房子的年轻人很多，那么这个城市或国家的住房需求就旺盛。反之，当一个城市或国家的老年人口所占比重迅速增加时，其房地产市场一定会陷入低迷。因此，通过分析人口结构可以判断房地产市场的大趋势。
　　住房需求与经济增长呈现高度的正相关关系，因此，在人口红利期，住房市场一定是繁荣的。中国还处在人口红利期，住房市场的繁荣应该是预料之中的事情，但需要注意的是，中国的人口红利期即将结束，这对于房地产市场来说将是巨大的考验。

　　目前是两大人群住房需求旺盛期

　　从美国的统计规律看，人口与房地产市场之间有很强的相关性。每个人的一生中一般会出现两次购房行为，首次置业出现在31岁前后，二次置业一般在42岁左右，因此人口出生率的波动会导致对房地产的需求波动。
　　中国第一个人口出生高峰是1954年至1957年，第二个高峰是1962年至1969年，第三个高峰是1984年至1987年。第一个人口出生高峰对应的住房需求高峰应该在1985年至1988年，与他们对应的住房二次置业高峰应该在1996年至1999年；第二个人口出生高峰对应的两次住房需求高峰分别是1993年至2000年和2004年至2011年。但1998年之前中国还没有进行住房制度改革，因此第一个人口高峰对应的两次购房置业需求及第二次人口出生高峰对应的第一次住房需求高峰无法得到满足，这些需求都在房改后被一次性释放。这是2000年以后房地产市场突飞猛进的最主要原因。
　　从现实情况看，50后的人口高峰出生的人已经接近退休年龄，而且他们的人口基数不大，这些人口的住房需求已经相当有限。当前的住房需求的主力人口应该是60后，即第二次人口出生高峰对应的人群，这些人的一次置业高峰应该已经接近尾声。但从2004年开始，这些60后的二次置业高峰已经来临（主要表现为房改时分得公房的人开始有改善型需求），这个需求高峰一直持续到2011年。从2010年开始，第三次人口高峰出生的人（即80后）的第一次置业高峰将出现，该需求高峰又和60后的二次置业高峰出现重叠。总之，2011年后的住房需求高峰无法与之前相比。
　　这是根据美国的统计规律对中国的住房需求的推测，是全国的平均数，而事实情况是每个城市的人口情况有很大差异。在上述分析中没有考虑流动人口的因素。

　　人口结构与住房供给结构性矛盾

　　由于1960年后出生的人口是中国改革开放最大的受益者，当前的社会财富主要集中在他们手里，他们是推高房价的主要力量。大多数60后受益于房改，他们大多数人在一次购房之后房价出现大幅度上涨使个人或家庭的帐面财产大幅度增值，因此有较强购买力，对于高房价有较强承受力。
　　对于当前正值一次购房置业高峰的80后而言，他们的购买力取决于他们的父辈购买力，因为他们刚刚进入工作岗位，他们在最近几年得到的工资收入的增长速度远远低于房价的上涨速度，因此，其收入与储蓄积累是无法形成有效的购买力的。高昂的房价使大量的农村青年被隔离在城市大门之外。如果勉强进入城市的大门，他们只能选择蜗居或蚁居。于是，80后出生的农村青年群体应引起决策者高度关注。
　　另外一个结构性矛盾是60后的二次置业与80后的一次置业的矛盾。对于60后出生的人口来说，他们有强大的购买力，他们二次置业的选择是高端的物业，需求的特点是大户型。而80后的一次置业只能选择小面积、单价低的物业。对于开发商而言，它们理性的选择应是建造大户型住宅，以满足60后的需求。因此，新建住房很少有适合80后需求的小户型了。

　　2015年或许是房地产顶峰

　　从日本经验看，1950年至1990年是日本的人口红利期，该阶段日本不仅经济快速发展，而且出现了房价持续快速上涨，甚至形成泡沫。而1990年后，由于日本的人口结构老化和人口红利的结束，对应着经济增长的停滞和房地产市场的衰弱，乃至泡沫的破灭。日本人口红利拐点出现在1990年，而房地产泡沫破灭的时间与此高度吻合。1990年以后，日本进入快速老年化的时代，不仅经济增长陷入泥潭，房地产市场更是一蹶不振。
　　日本的故事对当今的中国有很强的警示意义。从人口结构看，2015年的中国与1990年的日本并没有太大的差异。假如日本的经验在中国同样适用的话，意味着2015年将是中国房地产市场的重要拐点。
　　有人试图从城市化水平来佐证2015年的中国与1990年的日本之差异，认为当前的中国城市化率只有46%，中国城市化进程还有很大的上升空间，而1985年日本的城市化率已经达到76.7%高点，到1990年时城市化已经接近尾声。这些差异决定着中国房地产市场的结局不会重蹈日本的覆辙。
　　但笔者认为，当前中国与20年前的日本在城市化率上的差距更多的是统计口径上的差异，实际上并无大的差距。从经济增长的角度看，人口从农村向城市转移之所以会带动经济增长，是因为农业劳动者转变为工人之后生产力水平提高。在日本及其他国家，农民没有类似中国的户籍限制，农民转移到非农业领域之后自然成为市民，因此城市化水平基本上代表着农村劳动力转移的程度。但中国有户籍限制，大多数已经转移出去的农村劳动力并没有获得市民的身份，没有将其统计在城市人口里面，这样的人口应该有2亿左右。2000年后，中国在统计口径上作了调整，在城市居住半年以上的农村人口纳入城市常住人口中，但由于地方政府官员无动力增加城市人口数量（因为人口数量增加会降低人均GDP等指标），因此很多进入城市的农民并没有纳入城市人口的统计。如果按照日本的统计口径，中国当前的城市化水平应该是65%左右，比现在统计局公布的数据高20个百分点，直观的依据是农村已经没有多少可以转移的劳动力了。
　　因此，2015年的中国与1990年的日本有太多的类似之处，2015年中国房地产很可能就是历史的峰值。
　　但如果结合中国当前用工市场的实际情况来看，应该将中国的人口红利的拐点提前数年。原因很简单，因为中国的劳动力市场是典型的二元结构，城市职工与农民工分属不同的劳动力市场。对于城市职工而言，他们的劳动年龄可以确定为15至64岁，而数亿农民工的劳动年龄大约只有15至55岁。因此，中国房地产大拐点或许在2015年之前出现。