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| 2010-05-24 作者:章剑锋 来源:上海证券报 |
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鉴于物业税远水难解近渴，打击房地产市场里的炒买资本若想收到立竿见影之效，北京市的新政堪称经典，例如一户只能新购一套商品房的做法，精确到数与量。看样子是早已谋划好了，有备而来的。因其能在需求端很好地抑制住投机炒作行为。
一户限购一套新房，实际上也就是比较隐讳地承认了购买第二套房、并可能享受宽松交易环境的合理性。因为这里面还有很多改善型需求存在，需要照顾到刚性需求。至于说到对于炒买资本的遏制，这种按户清理投机炒作的做法，如果执行环节上不打折扣，投机资本的进入门槛将被史无前例地抬高，乃至可能被彻底堵死。北京楼市
“五一”假期内甚至出现了孤零零的一套成交现象，不能不说与此没有关系。
如果炒资真被震慑，那可以成为楼价近期戏剧性转折的解释。并且，在这一波调控之下，炒买者实际上理该从中有所领悟。经过近三、四年以来的起伏聚散，繁华尽处皆萧瑟，他们理当明白，在这种政策环境下面，市场的不确定性风险实在是太大了。
有数据显示，目前中国房地产市场的投资占总交易的比重达到了50%，这就说明我们这个住房市场差不多就是一个投机品或投资品市场。我认为，在此前提下，还有必要延伸“一户限购政策”，以户为单位，筛检存在于建设监管部门和银行系统内的购房户信息，以便在第一时间里掌握已经入市的炒买资本数量及其规模，唯其如此，才能做到真正的心里有数，收放自如。
这件事情一点也不难办到。建设主管部门对于购房交易信息是有登记备案的，银行同样如此，他们分别都建有此类信息库或数据库，甚至还相互衔接。这种监管方式的好处，目前还没有被充分发挥出来，监管并不只是定期浏览一下数据、编制一点表格这么简单，各种交易数据和信息不能永远沉没在档案库里面，或只在书面上搬动。还有必要向实时、适时、严密的监控阶段转变。
在此同时，打击炒买行动，不能只限于商品房市场这单一领域。我们都知道，民生住房领域也是重灾区之一，特别是经济适用房，已被舆论诟病多年。这里面的投机炒买现象，实际上并不逊于商品房，而且几乎是管不住的。在商品房领域推行一户限购政策时，不妨对保障住房系统亦来一次全面、彻底的按户清算，以纠正资源错配状况，对于那些不该享受保障住房的人，应该及时请他们出去，或施以相应的处置。至于那些炒买性质的资金，无论个人还是机构，必须予以严厉打击，性质较为恶劣的，政府不仅要收回他们本不该占有的保障性房屋，还有必要考虑限制他们进入商品房市场。此其一也。
其二，政府还可以考虑永久冻结保障性住房（包括经济适用房和政策性住房）的产权流通。保障性住房的公共属性是第一位的，不可动摇和取代的，其权属，理论上应由政府和享有保障资质的住房户共有。也就是说，在这种公共住房配置领域，政府毫无疑问是绝对和唯一的“地主”与“业主”，要牢牢控制住保障房供给体系，不让炒买资本染指，以免陷于被动和混乱。
以往的教训告诉我们，正因为保障房供给体系失去控制，致使炒买势力不断孳生。一个明显的标志，就是这些保障性住房居然可以与商品市场对接，其产权，可以在一定期限后进入市场流通、交易，如此一来，不是给无孔不入的渔利者留下了充足的牟利空间么？
所以，笔者以为，目前的经济适用房购入5年后即可转化成商品房上市流通的做法，需要重新考虑，可转换，便承认了保障住房的商品性、投资性，最终必然流入投资交易一端，被翻过来调过去地炒作。既是保障性住房，那就必须绝对地去市场化。只要政府切断了保障住房与商品市场对接这个通道，消除长久以来附着在保障性住房身上的投资品属性，相信不会再有资金愿意去投机保障性住房，因为它已不是一件潜在商品。
当前的保障性住房制度，应该是一种不涉及房屋权属变动的保障安居系统。一个没有能力解决住房问题的公民，有权利在政府提供的保障房里面住下去，由生到死，都不应该有此顾虑，但他不可以具备处置这宗房产的权力，因为占有大部分所有权的是政府；当一个居住在保障性住房的公民到了能依靠自身能力去改善居住水平的时候，他可以选择离开，进入商品房市场。而在离开之前，他必须将在这宗房屋中持有的一部分权属卖给政府。政府要做的，是为此相应支付一定的补偿（也就是赎回费用），然后将房屋收回，分配给另外一些需要的住户。这是一种系统内的循环分配。如此一来，绝了炒资的渔利指望，当可以还保障住房领域一片蓝天净土。
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