面对空前严厉的楼市调控政策，开发商除了优惠促销外，又另辟蹊径。上海市场上已有部分楼盘有专门针对二套房首付50%的优惠。此外，业内人士透露，已有开发商开始研究补贴购买二套房的措施，即为购房者先行垫付一定比例的首付款，完成交易后，业主再按照规定期限慢慢归还。（5月9日 《新闻晨报》）

    在楼市调控政策空前严厉，市场观望气氛渐浓的现实语境下，开发商可谓脑筋动尽，招数试遍。与“低胸美女”、雇人当房托之类的俗套促销方式相比，开发商为二套房购房者垫付首付款，确实能解决购房者手头不宽裕等现实问题，对购房者具有一定的视觉冲击力，容易吸引公众眼球。但是消费者未必会领情。相对于成百上千万的大宗住房消费而言，垫付毕竟不等于促销让利，这部分钱终归是要还的。
    如果房价不合理，与公众的实际购买力相差太大，除了少数富人与职业炒房客以外，又有多少人逆势而上，一掷千金出手购买二套房呢？如果消费者为开发商的垫付促销手段所动，节衣缩食充当开发商与银行的双重房奴，结果资金链断裂、房子贬值，怎么办？
    在市场经济条件下，本来就没有只涨不跌，持续走牛的楼市。商品房滞销，楼市进入调整期，本是楼市理性使然，如果开发商不降价促销，单凭垫付手段如何挽救面临拐点的楼市？
    按照世界惯例，正常房价收入比3至6倍，然而不少城市的房价收入比出现了严重扭曲。有消息说，目前房价收入比已超过15倍，上海、北京、广州等地的房价收入比超过50倍以上。百姓如何承受高房价之重？房价泡沫现象如此严重，严重背离了消费者的经济承受力，掏空了楼市健康发展的灵魂。尽管有开发商应政府之约公布房价成本时自曝“亏本销售”。但是事实证明，房价暴利并未剔除。去年国土资源部调查抖出“地价二百五房价二万”的猛料，最近深圳市政府回购商品房，泄露出“成本五千市场均价三万五”的秘密。当下，经过多轮疯涨后的楼市正在从卖方市场转向买方市场。房地产市场观望气氛愈发浓厚。
在我看来，当下楼市观望氛围除了国家宏观政策发力以外，也与此前楼市虚火透支市场后劲有关。楼市虚火不退，房价继续高企，再高明的促销创意也支撑不起持续牛气冲天的楼市虚假繁荣局面。
    随着国家宏观调控政策加力，公众购房理念逐步趋向成熟，好多城市都出现了住房成交量与房价双双下滑的局面。正如房产专家王锋所言：“在当前的走势下，投资者基本不敢进入市场，而有自住需求的，则表现得比较理性。”开发商捂盘惜售的局面正在被消费者持币观望的场景代替。
    从经济学的角度讲，房价成本与供求关系决定房价，房价走向到底如何，消费者此时该不该出手买房，应由购房人与开发商在合法市场框架内博弈。与垫付首付款无关。那么，什么样的房价比较合理呢？我比较认同经济学者易宪容的观点：“合理的市场定价机制，前提是信息充分公开。没有这个前提，定价机制就有问题。让公众了解开发成本，开发商了解土地市场等各种信息，就有利于控制暗箱操作，各方就都能更理性判断房地产市场，房价就能更趋理性。”
    在楼市面临拐点，开发商被人扔鞋抗议的当下，开发商主动还原房价成本，降价促销，才是理顺房产市场供求关系，让消费者对房产市场恢复信心的关键。如果开发商不正视国家宏观调控现实，不尊重市场实际购买力。楼市调整不充分，开发商不在与民争利的问题上摆正心态，继续秉持暴利情结，房价超过了百姓的承受能力。开发商垫付首付款，装出一副善解人意的善人模样，聚集人气，除了“很雷很唬人”，给人制造茶余饭后的谈资以外，根本无助于化解楼市供求矛盾，改变公众对开发商的群体印象，恢复公众住房消费信心。还会加速公众与开发商话语断裂，导致双方心理隔膜加厚，加重楼市观望氛围。