足量公房供给＋公房价执行指标

　  若任由市场力量主导中国房地产市场，开发商们所提供的房屋总数将远低于国民所期望的数量。通过压缩供应，开发商们可将房价推高到国民须同时忍受供应不足及高房价的痛苦。这也是为什么中国的房价远高于其建造成本与土地成本、房屋供应远低于国民所期望的原因。
　　投机性需求及恐慌性需求是不可能永远延续的，当房价一直上升至远超过整个经济所能负荷的水平，投机性及恐慌性需求将逐渐甚至突然下降，造成房价下滑，而房价下挫又会造成投机性及恐慌性需求的消失及倒售（甚至是真实性需求的减少）。由于之前累积的投机性及恐慌性需求过大，房价将会一泻千里，进而造成经济严重衰退甚至经济危机。
　　香港的教训告诉我们，若任由市场力量主导房地产市场，在房价持续上升的时期，不少人会因房产的高回报而迷上房产投资，荒废其他产业，这将不利于中国科技兴国的目标。此外，上升的房价亦会造成租金、工资、物价互相牵扯向上的恶性循环，直至中国由一个成本低廉、经济活动活跃的经济体，逐步变成一个高房价、高工资、高租金、高成本、高物价、经济活动乏力的经济体。
　　保证公营房屋量的供应只是第一步，公营房价的制定才是政策的重点。笔者认为，中、高档公营房相对商品房有两至四成折扣率较为合适。必须强调的是，上述的折扣率只是用来计算首次推出的公营房价。一旦此价钱被定下来，日后的房价调整将按建造成本、经济增长及土地短缺程度调整，而不是按私营房价的升幅调整。

　　高房价源于市场结构失衡

　　市场结构失衡是中国高房价的症结所在。若中国只依赖私营开发商建造大部分房屋，那么，市场结构失衡的问题将无法根本解决，抑制房地产市场政策“一收就死、一放就狂飙”的现象还将重复出现。因此,解决高房价必须从根治市场结构失衡入手。笔者建议，中国可借鉴新加坡经验，建造和出售大量价钱合理且具有相当利润的公营房屋给具备资格申请者，满足国民住房需求。
　　高房价病因之一：市场力量是根据“钱”而不是“需要”分配房子
　　有观点以市场供需来分析中国房地产市场，其实是用错了工具。首先，市场派分析的假设前提是国民收入相对平均，以致谁“需要”某一商品（包括房屋），就会甘愿通过减少其他支出并出较高的价钱买入该商品。遗憾的是，上述假设根本不成立。由于中国贫富差距较大，再加上海外购房者的购买力远高于国内普通居民，其结果是市场力量将有限的房屋分配给“有钱”的海外买家及国内富裕人士手中，而不是很“需要”这些房子的普通百姓手中。
　　高房价病因之二：开发商“挤牙膏”策略造成一手房供不应求
　　供求关系分析的另一个隐藏假设，是市场有无数的供应者及需求者，以致于没有一个供应者具备通过减少供应去抬高价格的市场定价能力，供需不存在严重的不对称性。
　　然而，在中国房地产市场中，这些假设均严重背离现实。如，开发商和购房者无论在定价能力、持货能力及楼盘资讯上均存在相当大的不对称性，以致于开发商能通过不同策略榨取消费者剩余获取最大化的利润。
　　综观中国的房地产市场，一方面,购房者的数量巨大；另一方面，开发商们可以通过以往形成的行业惯例（如每一楼盘均须有四至六成的利润），使其具有相当的定价能力。再加上开发商每一次推盘只推出一小批，制造供不应求的假象。经济理论告诉我们，一旦供应方具备一定的定价能力，那么，供应方会制定出使其利润最大化的价格。
  　由于具备定价能力，开发商一般会采取挤牙膏式的销售策略及其他策略，榨取最大的消费者剩余价值及造成恐慌性需求，以让其在价格上的“得”大于数量上的“失”,以使其利润最大化。其后果是房价过高及供应远低于国民的期望。

　　让市场力量主导楼市后患无穷

　　毫无疑问，若任由市场力量主导中国的房地产市场，开发商们所提供的房屋总数将远低于国民所期望的数量。通过压缩供应，开发商们可将房价推高到国民须同时忍受供应不足及高房价的痛苦。这也是为什么中国的房价远高于其建造成本与土地成本，房屋供应远低于国民所期望的原因。
　　持续攀升的房价会造成投机性需求及恐慌性需求，让开发商可以获取更高的价格。当投机性需求及恐慌性需求达到某一程度，新盘的价格甚至可高于一般中高收入群体所能负担的，而“真实的消费者剩余”亦可以由少得可怜变为严重负数。
　　毕竟，投机性需求及恐慌性需求是不可能永远延续的，当房价一直上升至远超过整个经济所能负荷的水平。一旦到了这天，投机性及恐慌性需求将逐渐甚至突然下降，造成房价下滑，而房价下挫又会造成投机性及恐慌性需求的消失及倒售（甚至是真实性需求的减少），由于之前累积的投机性及恐慌性需求过大，房价将会一泻千里，进而造成经济严重衰退甚至经济危机（如日本上世纪90年代的泡沫破裂、美国的金融海啸均与楼市暴挫有关）。
　　香港的教训告诉我们，若一任市场主导房地产市场，在房价持续上升的时期，不少人会因房产的高回报而迷上房产投资，荒废其他产业，这将不利中国科技兴国的目标。此外，上升的房价亦会造成租金、工资、物价互相牵扯向上的恶性循环，直至中国由一个成本低廉、经济活动活跃的经济体，逐步变成一个高房价、高工资、高租金、高成本、高物价、经济活动乏力的经济体。事实上，20世纪九十年代的房产泡沫摧毁了香港的成本及竞争力优势，现在的香港已被锁死在一个高房价、高租金、高工资及高物价的恶性循环。
　　另外，香港及新加坡的经验教训告诉我们，当房价上升时，开发商有将房子的面积缩小，以支持较高价格赚取更高利润的动机。但由于每一时期所能缩小的面积，会被社会接受程度所限制，以致每次只能缩小一点，待社会的文化慢慢接受后，又再缩小一点儿。虽然每一次缩小不致太显眼，但若持续如此十多年，其总共缩小的面积将会颇大，以致香港出现了香港式的“蜗居”。笔者相信，若任由市场力量主导中国房地产市场，中国的房子将越建越小。

　　把房地产市场带回正轨

　　高房价对经济的祸害是显而易见的。笔者想强调的是，一定要放弃开发商会屈从一般压抑房地产市场政策幻想,原因是开发商有经济诱因去试图用尽一切手段化解这些压抑房地产的政策。政府必须另起炉灶才能把房地产市场带回正轨。
　　笔者自2006年10月起已多次建议，中国政府应另起炉灶，直接牵头发展大量可销售公营房屋，为中国房地产市场注入所需竞争及增强政府对中国房地产市场的影响力。考虑到中低收入群的支付能力，公营房屋量必须够大才足以牵制私营房价的同时必须维持一定鼓励国民奋发向上的动力。笔者建议中长期的新房供应量分配应约为：10%为廉租房给低收入国民；15%为经适房给中低收入国民；45%为政府直接发展的两限房给中至中高收入国民；余下30%则为私营商品房给高收入国民及海外买家。
　　为什么只建议约10%的廉租房？原因是廉租房会增加国家财政压力，未来随通胀加租的障碍亦会造成国家财政压力。因此，在可能范围内，政府应鼓励甚至轻微补贴中低收入人士购买微利甚至没利润的经济适用房，由于是一次买断，即使是轻微补贴，也不会造成财政压力。
　　为什么在10%廉租房、15%经适房之外，还要建设45%有利润的两限房呢？原因是现在商品房价，已远超中等收入甚至中高收入人士的支付能力，若我们相信每一国内家庭均有权利在自己国家以合理价钱拥有一套属于自己的房子，则政府是有义务在市场失效的情况下，以高于建筑成本、低于商品房价的价钱提供足够供应，以协助此类中至中高收入人士圆置业之梦。
　　由于商品房价与成本的差距实在太大，若以微利的价格发售与中高收入人士，反会造成许多问题：如大幅扯低现今的商品房价，使已置业者严重亏损，进而增加银行呆坏账，严重的甚至引发房价的过度调整，导致经济衰退甚至金融危机；过低的价格亦会使其成为大规模舞弊的诱因，使相关房屋沦为腐败的温床。因此，较理想的安排是以约两成的折扣向中高收入人士提供较高级及交通较便利的公营房，约三成的折扣向收入略次的人士提供中档及交通略逊的公营房屋，四成折扣甚至是微利向一般收入人士提供基本档次及地点略远的公营房屋。这样的安排除了可避免舞弊及诱发商品房过度调整，亦可保持国民奋发向上的动力。
　　保证公营房屋量的公营只是第一步，公营房价的制定才是政策的重点。笔者认为，中、高档公营房相对商品房有两至四成折扣率较为合适。由于有收入限制、转售限制、每户只可申请一套，根据地点、设计和建造不同，相关的折扣比率应只会造成商品房价轻度调整。必须强调的是，上述的折扣率只是用来计算首次推出的公营房价。一旦此价钱被定下来，日后的房价调整将按建造成本、经济增长及土地短缺程度调整，而不是按私营房价的升幅调整。新加坡在1991年至1997年期间，就是因为个别官员误信市场的定价能力，以私营房价的升幅作为公营房价调整的一个重要依据，结果允许开发商通过新房的指标性效果影响房地产市场的心理预期，以致少量新房的价格飙升，可拉升约占总存量两成的二手私营房价。
　　当公营房价以上述机制定下后，政府则可按当时的供求调整公营新房占比的软指标。以公营房价为硬指标、公营新房占比为可调整指标的好处是可避免过大的商品房价下调。当然，公营新房的占比还是要远高于现在，才可协助大部分国民圆置业之梦并及足以牵制房价的飙升。
　　笔者强调，公营房价而不是公营房屋量应是此设计的执行指标。换言之，当政府决定了某一价钱为其级别公营房的合理售价，就以此价钱逐步提供国民所需房屋量，即使最终建成的公营房屋量远超或远低于笔者粗略估计的新供应量七成占比。以公营房价为执行指标并容许公营房屋量随形势变动的好处是政府可控影响房价。
　　若售给中高收入人士的高档公营房价为商品房价的八折，最糟的情况是商品房价只要不跌过两成就不足以引起过度的商品房价下调及其后的恶性循环。相反，若以房屋量为硬性执行指标，即使当局最终还是会被迫转回以价钱为实际执行指标，但在改变前的庞大公营房屋量指标，则很容易在带有泡沫的商品房地产市场触发恐慌性倒售。
　　香港在亚洲金融风暴期间就是因为政策失误而推出一个连续十年年均公营建屋量“八万五”的硬指标，由于此指标的制定甚至没有基于最基本或简单的吸纳量估算（计划前的整个香港房地产市场的年吸纳量才两三万），以致所订的目标远超实际，再加上当时的香港房地产市场已充满泡沫及亚洲金融风暴出现，以致触发香港房地产市场的恐慌，并出现早前累积的投机性及恐慌性需求之抛售，以致香港房价一泻千里。
　　或许有人认为近期压抑楼市政策足以阻止房地产市场泡沫扩大。笔者认为，开发商会用尽一切办法抵御或消解这些政策的。即使这些政策能造成一手房销售大跌，开发商仍会在现价位死撑至经济环境转变，由于其具相当的持货能力，而经济其他部分甚至政府也受到此类纠缠所伤，以致通常能捱至政策放宽。届时开发商们又可利用之前累积的购买力制造一波房价飙升，以致房价最终还是飙升——中轻度回调——再飙升的形态逐步扩大市场泡沫。
　　当房地产市场泡沫累积到足够大的时候，泡沫将很容易被经济环境逆转，甚至是具良好意愿的政策所戳破，其后果是相当严重的。虽然中国房地产市场现今的泡沫，尚和兵法所云的死地有足够距离，但若再拖延下去，后果将很难说。