社论认为,旧改补偿高标准,会导致房价必然升高。原因在于:“开发商的成本骤然升高,地价成本大致相当于楼价的四成。”笔者虽然不是什么教授专家,但对这一点还是不敢苟同。 老百姓都知道,旧城中的房屋,真正的高楼大厦不多。倘若整片拆迁,能平均到每户两层楼就了不起了。再说了,别看这些旧房“伸胳膊踢腿”的,占的地方却不少。然而,真正拿得出房契地契来主张补偿面积的,估计有个60%到70%也就不错了。换一句话说,就不要说补偿价接近一手楼价了,即便补偿价=一手楼价,被拆迁户能“换取”的新楼面积,也远远比不上如今的真实利用面积。而作为开发商,拿到了这样的土地之后,肯定不会在原址再建两层楼。随便建一座20~30层高商住大厦,土地的利用率岂是原来的土地利用率能比拟的?一句话,新建楼容积率提高,可以很容易地消化掉“旧改补偿高标准”。 有人也许要说了,既然这样,为何在过去相当长的一段时间里,开发商以及他的利益相关者,要拼命地压低补偿价呢?答案非常简单:您听说过生意人抱怨利润率太高的吗?当然了,实施旧改补偿高标准,虽说不是必然会推高房价,但是,与旧改补偿低标准相比,开发商的利润率势必会降低。如果他们不愿意接受这个“降低”,硬要维持原来的利润率,那么,房价的确会升高。但是,这个一厢情愿的“硬要维持原来的利润率”,是否买房者也能接受呢?这还得看老百姓对住房的需求量与迫切度。可以想见的是,随着旧城土地的潜在价值获得释放,同一块土地上的容积率大大地提高,新楼盘的出现会如同雨后春笋。开发商若是“硬要维持原来的利润率”,也不会必定心想事成。因此,旧改补偿高标准=房价必然升高的推论是不成立的。 |