２００８年年底，房地产市场曾经出现过回调的迹象。很多房地产商感觉到，冬天可能就要来到。据说南方有个很大的房地产公司，员工去领圆珠笔，公司已经不给圆珠笔，只给发圆珠笔芯，走廊上的灯都是隔一盏亮一盏。但是，美国金融危机爆发之后，房地产业因祸得福，２００９年，几乎在一夜之间，从冬天进入了夏天。在宽松的货币政策和一系列针对房地产的优惠政策刺激下，中国的房地产经历了爆发性的增长。
无论从房价收入比、房价租金比和空置率等指标来看，中国的房地产市场都已经出现了严重的泡沫。一般来说，发达国家的房价收入比是１．８～５．５，发展中国家大约为４～６。在美国，中等收入家庭用３～５年的收入就能买到一套独院，在中国至少需要１０年以上，才能买到一套蜗居。中国社会科学院的蓝皮书中谈到，房价对农民和农民工来说更是高不可攀。房价与农民工的收入之比已经达到２２倍，与农民的收入之比已经逼近３０倍。一个农民，不吃不喝三十年，也无法在城市中找到容身之处。单从房价来看，进城农民只能是城市繁华世界中的匆匆过客。从房价租金比来看，当前的房价租金比已经超过了４００，比一般的国际水平高了２倍还多。租金比不过月供，反映出当前房地产市场上的投资投机成分是相当大的。
所有的泡沫最终都会崩溃的。正如我在之前的专栏里面所说的，中国的房地产泡沫也会破灭的。但是，为什么房价到现在为止还是一路上扬呢？
作为一个诚实的学者，我必须承认，经济学家最不擅长做的事情就是做预测。我不擅长。昨天晚上重读克鲁格曼，突然发现，他在２００２年就已经在文章中预言，美国的房地产已经出现了泡沫，美国很快就会爆发金融危机，会变得像２０世纪９０年代的日本一样。结果呢？２００３年，他错了；２００４年，他错了；２００５年，他又错了；２００６年，看起来他该对了，但是还是错了。直到２００７年，美国金融海啸汹涌而来，他终于预测对了。
这个故事说明了什么？说明市场是个复杂的系统，我们无法准确预测下一个时点会出现什么情况。凡是复杂系统，从本质上说都是无法精确预测的。
你到沙滩上散步，看到一个孩子在玩沙子。闲来无聊，不妨也跟孩子一起玩玩。你可以和孩子一起堆沙堆。松散的沙子会逐渐形成一个像金字塔一样的沙堆。随着沙堆慢慢变高，也就会变得越来越陡峭。到最后，这个沙堆突然崩塌。那个小孩子会在旁边，看得非常高兴。一位丹麦的物理学家Ｐｅｒ
Ｂａｋ就曾经思考过这个问题。假设我们一粒一粒地把沙粒堆起来，到什么时候，你再往上面增加一颗沙粒，整个沙堆会突然倒塌呢？
这个问题看似简单，其实难倒了全世界的科学家。在第一阶段，沙粒落下之后，并不是散落各处，而是会互相组合，慢慢形成一个锥形体，这就是物理学家所说的“自组织过程”。但是，到第二个阶段，沙堆会变得非常不稳定，再增加一颗沙粒，就会导致整个小金字塔的倒塌。但问题在于，我们不知道哪个沙粒会导致沙堆崩溃。可能再掉下来一颗沙粒，就会导致沙堆倒塌，但也可能再落下了上千个沙粒，沙堆仍然会继续增高。
海滩上的沙堆和房地产市场有什么关系呢？我们现在的房地产市场已经进入了第二个阶段，已经变成了一个不稳定的体系。泡沫随时可能破灭，但我们无法预测何时会破灭。从短期来看，恐怕中国的楼市还会继续暴涨。２０１０年货币政策仍然会保持宽松、大量的热钱可能会流入中国、居民的通货膨胀预期越来越强烈，所有这些因素都可能决定房价走高。而且，金融理论的最新发展已经表明，过去我们信奉的“有效市场”假说是有缺陷的。资产价格并不是在超过基本面支撑的内在价值之后就会马上下跌，在低于基本面支撑的内在价值之后就会马上上涨。投资者往往是非理性的，金融市场上的“羊群效应”会经常发生。当房价走高的时候，会带动更多的人买房，导致房价继续增高，房价增高，会导致更多的人买房，又会推动房价继续增高，这是一个“自我实现的预言”。所以，我们往往会看到，当牛市刚刚出现的时候，资产价格的上涨会比较缓慢，但是到牛市快要崩溃的时候，恰恰是资产价格上涨最为疯狂的时候。
中国的房地产市场已经变成了一个击鼓传花的游戏。你如果现在再去买房，唯一能够从中赚钱的办法就是，找到一个比你胆子更大的人，把你的房子卖给他。问题就来了，你怎么知道自己不是那个跑最后一棒的人呢？值得庆幸的是，城市里面的买房者，一定不是中国城市化赛跑中跑最后一棒的。跑最后一棒的应该是农民工。中国城市化最后成功的时候，是当农民工能够变成城市新市民的时候。遗憾的是，中国的农民工太穷了，太累了，他们已经跑不动了，他们是没有办法接上最后一棒的。所以，在中国的房地产市场上，最悲惨的人是那个跑倒数第二棒的人。
他们是谁呢？
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