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| 2009-12-17 作者:马光远 来源:经济参考报 |
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12月14日，国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策，史称“国四条”。政策的核心通过政策组合拳，运用土地、金融、税收等手段，果断对失控的楼市进行调控，从而抑制投资、投机性购房，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。很显然，去年年底以来国务院出台的扶持房地产发展的政策已经全面被以“国四条”为代表的房地产新政所取代。
然而，遗憾的是，“国四条”似乎遭遇了民众的冷遇。笔者研究了一下网上对“国四条”的评论，大多对政策是否真正起到效果持怀疑态度，而且，很多都认为在地方政府和开发商的博弈和对抗下，“国四条”会遭遇和以前的调控政策一样的命运。“国四条”遭遇的这种信任危机有历史的前车之鉴。2005年国家就开始调控房价，然而，在地方政府和开发商的合谋下，这些政策都被化于无形，陷入了“两个凡是”式的尴尬：凡是中央调控房价的政策，很难得到执行；凡是推动房价的，都会加倍执行！
特别是，2008年底，在房地产本身刚刚开始周期性调整，房价刚刚开始理性回落的时候，却因金融危机的到来而使得政策“急转弯”，国家出台了一系列促进房地产发展的政策。从当时来看，虽属无奈之举，但也在很大程度上损害了民众对房地产政策的信任。既然2005年开始的调控政策一直致力于控制高房价，而在房价刚刚开始回落的时候却又立即挽救，让民众对政策的信任基础荡然无存。因此，“国四条”如何在复杂的利益博弈下，修复民众的信任，恐怕比政策本身都更加重要。
而且，就中国的房地产市场而言，我们无法逃避这么一个结论，政府在其中扮演着一个重要的利益角色。开发商之所以敢于对抗中央政府的调控政策，根源在于地方政府与房价之间的畸形依赖关系和土地财政的生存模式。从根子上来说，要让民众重新恢复对政策的信任，必须下定决心改变房产商和地方政府唇亡齿寒的畸形血肉关系，恢复政府作为中立的裁判者的地位。
由是观之，破除中国房地产公共政策信任危机的关键恐怕要在地方政府的执行力上下功夫。鉴于目前房地产市场复杂的利益格局和态势，为了对抗利益集团对房地产政策实施的干扰，必须对“国四条”的相关内容进行细化，增强其操作性。其一，在土地供应上，不能再采用“价高者得”的招拍挂制度，而是应该根据居民的收入和消费能力，用居民可接受的房价来倒推地价；其二，在信贷政策上，必须严格控制第二套房政策，严格界定改善性住房的条件，抑制房地产投机行为；其三，将保障性住房的完成情况纳入地方官员的考核指标，扭转在保障性住房上执行不力的现状；其四，强行规定收取土地出让金的至少20%用于弥补保障性住房建设资金之不足。唯有如此，才能确保房地产公共政策的民意基础和实质正义，重建房地产公共政策的信誉。
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