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| 2009-11-20 作者:欧阳觅剑 来源:21世纪经济报道 |
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由于担心针对房源营业税优惠及房贷七折利率优惠被取消，近日，北京楼市出现抢购潮，房价也出现明显上涨。而国家统计局于11月10日公布了的1-10月全国房地产市场运行情况显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，比9月份扩大1.1个百分点，这是今年的最大同比涨幅；10月份的环比涨幅也高达0.7%。
有人担心，房价快速上涨会发展为房价泡沫，因此提议收紧房地产政策和房地产贷款，但是，房地产政策不宜骤然收紧；应当让各市场主体在稳定的政策环境中进行决策和博弈，使房地产市场、产业和信贷的发展更趋理性。
本轮房价上涨确实受到了房贷政策放松的推动，这导致需求迅速增长。但是，价格是由需求和供给两个方面决定，仅有需求增长这一个因素还不足以推动房价上涨。遗憾的是，2009年的住宅供给没有跟上需求增长的步伐。今年1-10月的全社会固定资产投资增长率超过了30%，为什么房地产投资增长却如此缓慢，导致供给增长远远慢于需求呢？价格信号是主要原因之一。在房价完全恢复增长之前，开发商可能对市场前景信心不足，因此投资很谨慎。
土地供应和开发面积少，也是房地产投资在上半年增长缓慢的主要原因。土地供应和开发减少的趋势，是从去年下半年开始的，很多地区因为地价下降，减少了土地出让的数量，持续到今年，造成了一些开发商土地储备不足，限制了他们的投资，从宏观上看，则是住宅投资和供应的增长滞后于需求。今年下半年，随着房价推动地价上涨，各地才加大了土地供给数量，但此时房地产市场供应不足的状况已经比较严重，不是短期内就能改观。
目前情况下，如果收紧房地产政策，能够减少房地产需求，有可能造成房价短期内下降；但它也可能打击开发商刚刚恢复的投资热情，使供给变得更糟；没有充足供给支持的房价下跌只能是暂时的，是以真正有购房需求的居民买不到房子作为代价的；如果房地产的需求和供给都下降，房地产业就会变成为少数富人服务的产业，房价自然也不会低。
随着供给增长，房价快速上涨的势头会受到抑制。但在房地产投资尚未真正复苏的形势下就全面收紧房地产政策，可能导致楼市“超调”，出现“滞胀”现象：房地产投资增速下降，而房价较快上涨。因此，长远来看，应当维持房地产需求的较快增长，从而刺激房地产投资和供应的稳定增长。
而且，房贷标准应该由商业银行决定，房地产信贷需要市场化。政府部门抑制高房价的切入点应该是增加供给。银行会根据房贷的风险和成本，决定首付比例和房贷利率。如果决策部门认为目前有形成泡沫的风险，那可以适当收紧流动性，银行资金成本提高，就会相应调高房贷利率。也就是说，就算是要提高房贷利率，也应该由银行自己做出决定，而不能由央行做出政策性的硬性规定。政策的硬性改变是刚性的，很可能对房地产市场造成冲击；而由市场主体自己调整更有弹性，它是渐变的，不会对房地产市场造成突然冲击。
政府部门要抑制高房价，适当的切入点不是抑制需求，而是增加供给，包括土地供给和保障性住房供给。目前的土地供应是随行就市，在房价和地价较高时加大土地供应量；而在房价和地价较低时减少土地供应量。但从土地供应到建成住宅需要一两年的时间，那时市场形势已经变化。因此，随行就市的土地供应方式需要改革。
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