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| 2009-10-15 作者:蔡宗琦 来源:中国证券报 |
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“金九”、“银十”先后落空，“现房存量大于期房存量”再度光临房地产市场。数据显示，8月以来楼市库存持续反弹，但新开工及施工面积环比大幅增加。楼市供需双方的博弈再次进入僵持阶段，房价可能已进入“拉锯战”，未来大幅上涨动力大为降低。
“十一”期间楼市低迷超出预期，各地纷纷出现新房价涨、量跌、库存增加的现象。经过价格大幅上涨后，观望情绪再次笼罩楼市，库存反弹恐怕是未来楼市走向的缩影。
以北京为例，从库存看，经前期快速消化后，住宅市场库存量约为10万套，低于去年同期的13万套，但加上商业及高端住宅，近期北京存量房数量仍有32万套之多，与去年此时33万套的规模持平。房地产行业“去库存化”的步伐并没有想象中的那么大，房地产行业回暖只有住宅市场“单腿走路”。
值得关注的是，库存主体正由期房转向现房。今年可售现房近19万套的库存远高于去年同期的15万套，而未售期房不足13万套的数量远低于去年同期的18万余套。现房量大增说明购房人意愿下降，未能及时销售的新房数量正在累积；而在销量下滑的背景下，未售期房存量的大幅下降则表明开发商推新入市的积极性正在减弱。
从全国范围看，自7月以来的销量下降使各大城市的库存量全面回升。中原地产监测数据显示，沪广深三大城市库存均因市场疲软出现普遍增加。其中，存量增幅最大的为广州，环比增长两成半；深圳存量环比上升14.9%；上海存量环比上升5%。
本轮楼市回暖以来，首次出现全国库存回升现象，具有标志性意义。市场难以消化新近入市的楼盘项目和原有库存，加上可以预期在未来几个月政策可能收紧，成交量前期释放后难以反弹，各大城市的库存消化有可能已经触底。
同时，房地产的开工情况却在回暖，新的“库存”可能正在累积。中国指数研究院统计，今年以来，京沪深三城市住宅新开工面积与施工面积波动上行，尤其以北京上行趋势最明显，截至8月，北京新开工面积与施工面积环比分别增长40%与30%左右。
新开工面积与施工面积向来都是供应量的先行指标，上述两个数据的回升预示着未来一段时间市场供应将可能回升。此外，在政策推动下，今年以来土地市场成交增加，这些土地存量都有望在明后两年进入市场。尽管目前住宅存量仍然处于相对低位，但库存消化不足及未来可以期待的供应量增长，将使楼市供需双方力量对比发生变化，供需博弈的局面有望出现。
就连前期迅猛上涨的价格也“撑不住”了。9月北京市商品住宅成交均价环比下降2.42%，这是近半年成交均价首次出现下跌，同时，取证预售均价却继续上涨至每平米17151元，环比增幅为11.90%，这也是成交均价与取证预售均价连续第二个月出现背离。上述种种迹象表明，商品住宅市场短期出现调整为时不远。
但应注意到，由于绝大部分房地产企业现在基本完成今年全年销售任务，新房项目马上出现价格调整的可能性不大。未来几个月里楼市进入传统交易淡季，出现大规模调整难有交易量的支撑，伴随库存调整，短期房地产市场可能进入缩量调整阶段。对于后市，业内普遍认为，除市场因素外，还需等待政策态度明朗，明年2、3月将是房地产市场方向性选择的关键期。
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