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| 2009-09-29 作者:尹中立 来源:21世纪经济报道 |
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近日，北京上海等地的土地财政规模引起了人们的关注。2009年不断出现的“地王”刺激着市场的敏感神经。那么，未来的地价、房价还会继续上涨吗？
从需求角度来分析，2009年的“地王”主要由国有企业制造的。不论是用40多亿巨资拿下北京广渠门15号地的中化方兴，还是以70多亿人民币吃下上海“地王”的中海地产，都是国资背景的企业。拿地原因主要有两点：其一是融资的便利。我国为了应对全球金融危机实施了适度宽松的货币政策，国有控股的公司（尤其是超大型公司）可以以低廉的价格融进巨额资金。其二是国有控股企业的考核制度导致它们有做大的冲动。无疑，房地产业最繁荣。此外，房地产行业在财务考核上可以进退自如。
但需求旺盛并不足以产生“地王”。因此，导致土地价格大幅度上涨的原因除了需求增加因素之外，一定有土地供给方面的因素。地方政府在2009年前三季度采取了减少土地供应的策略。减少原因主要有两点：其一是2008年底的房地产在建工程数量巨大，在建的建筑面积达24亿平方米，按照2008年的销售速度（年销售6亿平方米）需要4年时间才能消化在建房地产工程。其二是人民银行实施宽松的货币政策，地方政府从银行融资极为方便。在银行融资十分便利的情况下，地方政府通过出让土地来获取资金的压力大大减轻。地方政府减少土地供给的最有力证据是2009年的土地供应数量截止到8月份同比都是减少的。2009年1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.3%；而房地产销售面积和销售金额同比分别增长42.9%和69.9%。房地产销售与土地购置形成较大反差。
因此，有关部门已经采取有针对性的措施。国土部近日下发的一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》，要求在9月初下发至各地，并要求地方在汇总相关数据后于下月上报国土部。
可见，2009年的“地王”现象都与银行信贷的超常规增长直接相关。那么，未来还会出现更多的“地王”吗？回答是否定的。首先，从土地供给角度分析。2009年8月份之后，地方政府从商业银行的融资便利将结束，必须通过增加出卖土地的方式获得继续建设的投资，土地供应在2009年8月份之后应该会大幅度增加。因为，今年8月份之后金融监管机构开始收紧了商业银行对地方政府融资平台的融资。从今年前8个月的信贷运行情况看，地方政府的融资平台是信贷需求的主要渠道，这类融资平台多是地方政府发起设立，通过划拨土地、股权、规费等资产，包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司，并用政府信用给予隐性担保。根据有关部门的统计，在前8个月的8万多亿信贷中，有近5万亿贷给了地方政府的各类融资平台，有些城市有数十个融资平台，花样很多，是地方政府“天才般的创造”。新增的5万亿负债对于地方政府的财政来说也是不堪重负的，因为地方政府的新增负债已经远远超过了它们一年的财政收入总和，其风险是不言而喻的。9月20日前后，先后有两位人民银行副行长出面讲话，提示地方政府融资平台的金融风险。
从土地需求的角度分析，2009年8月份之后的相当长时间内，土地需求将呈减少趋势。因为，2009年8月份之后，信贷的减缓将抑制房地产的需求，房价将走弱，对土地的需求自然减少。
因此，2009年8月份之后，土地市场将呈现供给增加而需求减少的态势，“地王”将难以持续产生。
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