昨天昆明有件事很离奇，一大早网上就飞快流传央视“经济半小时”的报道，说是昆明有一大型经济适用房项目，一期推出5300套房源，5个月时间，居然还有2700多套房子没能找到买主。报道说，卖不出去的原因主要是“房价高”，“贷不到款”，但是到下午，昆明方面又“辟谣”说没有2700套，只有600余套没有卖出。弃购量大幅缩水，但经济适用房不是人见人爱人抢的“香饽饽”的事实也是显见的；而与昆明形成鲜明反差的是，广州一经济适用房项目狂被追捧，一开盘就被抢光。
 　　实际上，2007年出台的《经济适用住房管理办法》明确规定：“购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。”也即，法规是支持个人申请房贷的，如果有因为“贷不到款”而买不到房的事，关键就在于房管部门不肯出具证明。
　　更深一层的矛盾是，《经济适用住房管理办法》明确规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”政府如果不愿承担回购责任，银行自然也怕信贷风险。
　　经济适用房原本惠民之好事，如果办不好，归根结底，还在一个“钱”字上。资金问题不解决，奢谈住房保障是空话。少数中西部城市为解资金紧张之近渴，居然不顾长远利益和社会公平，公然违法出售廉租房。廉租房由中央划拨部分资金，2009年达300亿，但大部分还须地方政府配套。而经济适用房政府只是提供土地，减免开发税收，利用企业融资，建后出售即可回笼资金，并不需要地方政府花多少钱。
　　随着住宅市场化、商品化的发展出现“左倾主义”，房价离普通居民支付能力越来越远，2007年“国24号文”标志着中央开始强化住房保障，补偿历史欠债。2008年11月，住房和城乡建设部的“9000亿安居工程投资计划”（三年新建400万套），12月国办“131号文件”又明确为：2009年-2011年全国每年新增130万套经济适用房。然而，今年上半年全国各地新开工经济适用房48万套，仅仅占全年指标的37%。原因很多，但完成全年指标铁定没戏。
　　经济适用房这事儿，中央跟地方的态度，活似“热脸贴上冷屁股”。部分城市压根就不想新建那么多，转而寻求收购存量房或货币化补贴。也不能全怪地方政府不积极，这一产品天生不足，以价值巨大的产权房，低价分配给穷人，想要避免富人和官员“搭便车”，几乎是不可能的，所以搞了十几年，全国相关丑闻还是层出不穷。笔者认为，短期需下调经济适用房新建指标，长期应让其慢慢退出历史舞台。
　　取而代之的，是大兴住房租赁市场。若细分之，可包括廉租房、公共租赁房、市场化的租赁房，以此解决中低收入群体、特殊群体（才毕业学生、外地务工人员）的住房问题，其社会公平性和经济效率远高于实物分配产权房（经适房、限价房等）。
　　廉租房需要政府投入巨资，在当前各级政府财政支出远大于收入的情况下，不可能“毕其功于一役”。市场化的租赁房，重点在于完善制度，比如减税促流通，立法保障租客权益，更是需要一个过程。目前最为急迫的是，建立公共住房租赁体系，这事住建部正在研究，北京市已开始批地建设，上海亦在做相关研究。
　　值得关注的是，近日上海六部门联合出台《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》，这是一种积极而大胆的有益尝试。一方面，可以挖掘企业土地和资金等资源，推动宿舍这一带有福利化色彩的公共租赁房（只要产权非个人所有）的建设；另一方面，在城市土地资源日渐稀缺的不利形势下，激励村集体开发建设市场化租赁宿舍，在产权不变的情况下，既有助于扩容租赁市场，又能为农民带来收益，推动集体建设用地制度变革。

（作者系房产研究人士）