国土部地价与工商联土地成本
    2009-06-25    杨耕身    来源:现代快报
    英国前首相本杰明·迪斯雷利说过,“这世上有三种谎言:谎言,糟糕透顶的谎言和统计资料。”美国统计学家哈夫的《统计数字会撒谎》一书,也对统计中的陷阱提出了入木三分的见解。他提出,当你面对统计数据时,先要问自己五个问题:谁说的?他是如何知道的?遗漏了什么?是否有人偷换了概念?这个资料有意义吗?本杰明是过于偏激了,好在哈夫向人们指出一种趋近于聪明的路径,那就是你可以不相信统计数据,但是统计数据本身却带来很多信息。
    有关房价中的地价因素,说法不少,最新的是6月23日国土资源部发布的统计数据。报道指出,对于备受争议的“地价房价之间的关系”,该部调查显示,地价只占了房价的一小部分,目前中国地价占房价15%-30%,平均为23.2%(6月24日《新京报》)。而在此前,今年全国两会上,全国工商联的一项调查显示,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%。——显而易见,国土部的数据正是对工商联数据的回应或颠覆。
    当统计数据的舆论阵地开始上演这种拼抢与争夺,统计数据之不可全信由此可见一斑。就两种数据的发布方而言,各自所代表的利益,是很鲜明的。工商联数据乃房地产商会发布,多嚷嚷地价太高,可减缓舆论对房企的质疑,而将矛头引向地方政府。国土部却又不愿担当这个恶名,所以也拿出了数据,得出了地价只占房价一小部分的说法,也在情理之中。在这个意义上,哈夫提出的问题之一,“谁说的”,的确可让人心明眼亮。
    工商联数据是另一回事,我们不妨依然拿哈夫的方法论来看国土部数据。哈夫第二问是“他是如何知道的”,也就是如何调查出的?国土部一位相关人士举例说,二期刚开盘的首城国际,开盘价在14500元/平米,2006年拿地时的楼面价格是每平米5000元-6000元,地价占房价的30%多。这意味着,国土部数据的得来,乃据开房商拿地时的地价。但对开发商而言,地价有这么单纯吗?由此引出哈夫三问,“遗漏了什么?”
    拿地时的地价只是土地成本的一部分,任志强对此有过清晰的阐述。他的博文《计划手段的失败》这样写道:现有的土地供给政策中有毛地的出让和净地的出让,并逐步从毛地向净地转化。毛地出让时,土地部门只知道收取土地出让金的价格,但并不知道土地开发与拆迁中的成本。净地出让时,知道了土地出让的价格却不知道建设的开始时间与周期,不知道规划中配套建设的内容与比例;不知道应分摊到土地成本中的大量实物地租。因此土地部门只知道一个出让时的初始价格,无法预知和计算后面的变化。
    必须提请人们关注工商联数据与国土部数据所用术语的区别:工商联数据中,所举乃“土地成本”,而国土部的数据,则仅指地价。难道不应当以因土地而产生了全部成本作为地价成本吗?至少在形成最终房价的过程中,它是必须这样进行核算的。当然,这在理论上还排斥了相应的腐败成本。这么看来,国土部数据遗漏已经甚多,全然是以拿地时的地价作为整个土地成本来进行统计,并以此来驳斥工商联数据了。这也便回答了哈夫第四问,“是否有人偷换了概念?”由此也就不难回答他提出的最后一个问题,“这个资料有意义吗?”
  相关稿件
· 房价地价“打架”,房奴咋办 2009-06-25
· 国土部驳“地价决定房价论” 2009-06-24
· 地价占房价成本:23.2% 2009-06-24
· 多部门调查商品房地价 2009-06-18
· “地价推高房价说”需要求证吗 2009-06-18