调整幅度不大，短时间内实现“逆转”，个别豪宅成交价屡创惊人“峰值”，南京楼市上半年表现出乎很多人预料，甚至迥异于诸多省会城市，这仅仅是“个案”吗？
王石今年2月份在南京发出“长三角楼市调整刚刚开始”的预判话音未落，南京楼市即出现成交反弹行情。3月上旬，南京楼市晴雨“先行表”二手房共成交了2418套，这个数据比2月上旬增加了92％，同比08年3月上旬增加125％，创下2006年11月以来最高成交纪录。与此同时，个人二手房挂牌量也继续增高，达到4819套，创下近半年来单旬个人网上挂牌新高。整个3月份，南京新房市场按套数计算认购量和成交量，比2月份分别大涨45%和86%。
销售回暖的原因此前多有分析，我们认为，南京城市化水平的提高，城市地位的体现与提升，以及南京经济影响力的扩大，客观上也为楼市“入春”创造了条件。2009年上半年南京出现的诸多可圈可点的“现象”与看点，着实值得深究与记载。
首先是南京富人从“潜伏”到逐渐“高调”。这是这座城市从低调到响亮发音，从中庸求稳到创新求变转身的一个“侧影”。上周，《扬子楼市》发文指出，“在南京，种种原因使得这里的富人选择低调，他们通过拼搏努力达至富贵的一极，却只能隐身于普通的住宅小区，部分富人更愿意把自己藏身于一辆破旧的捷达车之中。作为六朝古都、十朝都会，作为长三角核心城市‘三极’之一，作为省会城市、维系苏北安徽江西未来发展的核心灵魂城市，南京城市造富的速度其实不输他城，只不过这座城市的人们喜欢‘潜伏’。”
南京富人开始走向前台，正常享受他们创造的物质财富，并且热情地参与一些高层次的圈层活动，这从绿城玫瑰园、玛斯兰德、山河水、锋尚国际等高端物业，以及一些颇富个性与创新力量的写字楼物业身上可以找到得力证明。
除此之外，2009年上半年的南京还生成了如下典型的“横截面”。
大项目纷纷落户南京，2009年南京突然“加速”。如菲律宾首都银行将其原计划设在上海的中国总部改迁南京。这是南京历史上第一个外资总部银行。不仅如此，韩国LIG保险公司也看中江苏省1400多家韩国工业企业的市场，将法人总部落户南京。此外，新加坡政府将与江苏省政府合力打造江心洲项目，这个项目的规划实施，将极大地提升南京的国际知名度与城市竞争力。很难想象，没有苏州工业园的苏州会是什么样子；有了江心洲项目，不仅河西，整个南京楼市都将因此受益。
江北“生变”。江北楼市向来以规模著称，并以规模取胜，江北大盘“三剑客”的“造城大法”也广为人知，但随着过江通道渐趋快速与便利，以及江北楼市竞争格局出现急变，最近这“三剑客”也在重新思考项目发展模式，重新思考客户关系管理，重新思考营销创新。此前孤独的山水云房创领的品质创新市场，在江北加速城市化的语境下，正在被越来越多的开发商所认可。与此同时，大吉山水田园等颇具规模的休闲度假物业的出现与俏销，汤泉镇等资源型特色型城镇的发展前景将结束“空想”，坚实落地。
类别墅市场“巨变”。南京一家类别墅楼盘在“小阳春”的大好局面下仍然选择“低价跑量”，这只蜕变的“仙林蝴蝶”轻轻扇动了一下翅膀，掀起了包括仙林在内的南京类别墅市场的一场风暴，这场风暴同时也在逐步影响区域内外其它产品线的市场策略与表现。
外来开发商“谋变”，南京成为全国性品牌地产商眼中重要的投资城市。外来开发商在经历了一段痛苦的“水土不服”之后，终于读懂南京，这也是盘点今年上半年楼市一个不可忽略的生动注脚。这座城市很厚重，也比较宽容，但它很在乎你对它的态度。在这个突如其来的楼市“阳春”岁月里，外来地产商在南京到底收获了什么，读懂了什么？
南京有大学校、大军区、大国企，在其支撑下，南京楼市无论是有效需求还是投资需求都比其它城市稳定，比如南京有60万公务员或公务员性质的消费群体，比如在南京每年有40万大学生毕业。还有，南京极富特色的“学区房”，“学区”的归属还时有微调。
这个有着特殊的人口结构的城市，有人曾以“追求不高，有点清高”来比喻，随着城市化水平的“加速”，外来人口的增加，无论如何，南京依然给人以极大的想象空间与思考空间。
南京客户从非理性的“追涨杀跌”，变为科学消费，理性应对。经历2008年深刻的调整，南京市民对楼市的认识加深，风险意识加强，鉴别能力提高，一些户型设计差、地段不好、开发商名声不佳的项目在小阳春的行情里依然滞销可以佐证。
南京楼市专业分工细化，各大营销机构加紧在南京“跑马圈地”。春节过后，南京房地产市场一股特殊的“硝烟”弥漫，那就是各家优势房地产营销代理商展开的“圈地运动”。这说明，南京开发商心态比以往更为开放，同时，南京市场的吸引力在“放量”。
南京总体规划受关注。新的总体规划已经亮相接受评议。这里面会有什么样的发展机会与变革可能？
南京楼价并未出现像南方一些城市的大起大落，个别楼盘价格在高位有成交企稳迹象。有人归功于此前南京特色的“一房一价”政策，眼看南京房价涨势不减，它“重出江湖”的可能性有多大？
无论如何，“南京现象”的出现与客观存在，是中国房地产市场化进程中一个深刻而生动的样本，是中国房地产民生路径与市场路径和谐共存的载体，是中国城市化进程中一个省会城市尴尬处境中的定位与发音。我们选择以2009年上半年南京楼市为切面，希望为业界获取更多有价值的思考与沉淀。 |
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