近来每次看见刘伟，他总是行色匆匆，不是在带着客户看房，就是拿着一撂资料不知要赶往何方，与他去年常常围着店铺悠闲抽烟的模样，简直是判若两人。
刘伟在笔者所住小区附近一家房产中介已工作多年。其实，真正判若两人的不是他，是今年以来愈来愈热的京城楼市。一度下探至16000元/平方米的小区房价，而今
又飚升至22000多元。提到最近的一次过户经历，刘伟称，原来只需半天就能完成的过户手续，而今却因房产交易所“人太多了，根本排不上队，结果用了三天才办完”。
不只二手房，销售业绩“春信”频传也让多数开发商趁机提价。据了解，目前新售楼盘几乎都比上一批推出的产品在价格上提高了一成以上，预售楼盘也频频发出销售提示“价格要略有上涨”。数据显示，北京今年头4个月房价均呈现环比上涨趋势，住宅4月份均价为12280元/平方米，比1月份房价已上涨1840元/平方米。虽然房价总体上还不及去年同期，但在城区繁华地段房价基本回到了2007年房产火爆时的水平。
春节前楼市难有起色的境况好象还是几天前的事，怎么转眼间就上去了？看着心仪的房子价格一天高似一天，持币观望的购房者既焦急又后悔。“房价怎么就不能再降点？再降点我就能买了。”可现实告诉你，指挥房价的往往不是普通消费者的心理预期，而是让人说不清、也看不透的市场。
刚性需求是此次楼市“小阳春”最主要的推动力。在中央一系列减息、减税等救市政策和一线城市房价持续下跌的共同作用下，2007年11月以来被压抑的购房需求有着强烈的释放愿望，许多一次置业的消费者选择在春节后集中入市买房，并由此带来成交量的大幅上扬。今年1至4月份，北京房地产市场交易量逐月升高，累计实现成交金额达563.4亿元,同比增长81.2%；其中4月成交金额更是达到234.5亿元，同比增长173.8%。有人形容“看起来一个月的成交量，实际上是一年半的需求。”量变产生质变，成交量的井喷带动房价也随之上涨。
经历了当前一轮房屋交易增加过程，房价继续大幅下跌的可能性因企业资金压力的缓解而迅速缩小，经济回暖的信心已愈加坚定。开发商对投资的热情也开始恢复，消费者渴望低价置业的愿望似乎难以实现了。
然而，房地产市场因此真的回暖了吗？
种种迹象表明，目前做出这样的判断还为时尚早。
首先，急剧升温的成交量很难在未来长时间里维持较高热度，况且涨价对成交量具有一定挤出效应，降价有助于提升成交量。而一旦涨价，成交量就会慢下来。在没有新的房产政策刺激下，可能导致买房者形成新一轮的观望——这一点，在5月份楼房的销售中已经露出端倪。
其次，今年一季度，房企开发贷款增速同比增长9%，结束了去年以来逐季递减的下滑趋势，仅前三个月获得的贷款总量就相当于去年全年的30%以上。但与今年一季度人民币贷款同比30%的增速相比，开发贷款增速仍存在差距，说明银行对于房地产业的信贷支持仍然比较谨慎。
再次，从历史表现看，高档住宅和办公楼受经济形势影响较大，而普通住宅受影响较小。目前来看，高档住宅和办公楼的销售情况并不理想，依旧维持调整的态势。回暖的只是普通住宅，离房地产业整体复苏还有一定距离。
事实上，对于回暖，连房地产开发商的态度也是谨慎待之。这一点，从复苏迹象并不明显的土地市场就可见一斑：今年一季度，北京成交的土地总面积为135.9万平方米，成交总价为23.02亿元，与去年四季度相比分别下降76.2%和87.3%。历经一年多的深幅调整，房地产商在投资上也小心翼翼，他们的当务之急是消化前些年疯狂拿地积累的巨大库存。加之对未来房产走势看不清楚，投资计划难免慎之又慎。
在楼市回暖信号下，不少购房者的购房预期似乎正在发生变化。但涨价究竟会令部分潜在购房者知难而退，还是进一步刺激楼市的投资需求。进而带来地产业的全面复苏，还有赖于今后经济形势的明朗，及各种市场力量新一轮的博弈。
有一点很清楚，成交量对处于调整期的房产地市场意义重大。经历了一年多国际金融危机影响和低迷楼市的洗礼，消费者正在变得更加理性。反映到市场上，表现在略微的价格变化都会对他们购买行动的实施产生影响。因此，如果房地产企业贸然大幅提价，不排除当前成交火热的行情会急转直下——这种短视行为的恶果将不可避免地延缓去库存化进程，加速楼市“小阳春”的昙花一现。
现实的情况是，刚刚经历了调整，房价已经企稳，大幅回落不合常理；开发商库存还未消化完毕，大涨同样不具备条件。经历了一年多的沉寂与喧嚣后，也许未来的房地产市场将步入一段温和发展的稳定期——让开发商学会适应低利润，维护市场的良性循环；让消费者习惯房价的涨跌，不再盲目出手或等待。
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