收入预期不乐观影响消费者难以支持房价恢复性上涨
有关研究机构最近完成的《全国商品房空置研究》显示,当前中国部分一线城市商品房仍存在空置率过高情况,其中北京空置16.64%的情况最为突出,需要12.9个月的消化周期。根据相关统计,至2008年底,全国已建住房中未售房屋面积达9070万平米,今年2月底在建房屋面积还有10.886亿平米,今年第一季度末未售房屋面积仍在继续增加。由于存量房的规模很大,如果今年的交易量不能出现持续的大幅度增长的话,空置商品房的消化压力仍将延续到明年。
至于今年一季度房地产市场一度出现的交投活跃现象,主要集中在单位价格下降明显的库存房和低总价中小单位商品房上。但随着开发商陆续调高产品价格,各大城市房价同比回升,4月和5月上旬的交易局面已经表现出转向。有关统计显示,4月第一周后,北京市住宅成交量连续三周出现环比下跌,第四周成交量环比降幅超过20％,退房率也有所上升。五一期间,北京商品住宅日均成交比四月清明期间下降29%,上海和深圳则分别比四月清明期间下降了41.9%和38.3%。而5月上旬,北京新建商品房成交套数和面积比4月同期各自下降了13.13%和22.47%。4月下旬和5月份的交投表现,恰恰印合了不少分析师对今年一季度市场活跃后的“倒春寒”预期。
事实上,对收入预期的不乐观,是影响消费者难以支持房价出现所谓的恢复性上涨的主要因素。根据渣打银行的调研,大多数企业目前不打算提高职工工资水平,很多制造业的工资水平实际还有所降低。经过去年下半年以来到今年年初的价格调整,一些中小商品房的价格下降达到一些消费者的预期,累积了半年多的消费欲望得到集中释放,所以带来了第一季度的市场活跃。这对于房地产行业和经济复苏而言,都是良好的表象。然而,一旦价格再次远离大众的收入水平和消费意愿,消费者就会自然转入观望。
许多意见都把房地产复苏视为整体经济复苏的重要一环,这样的理解是客观的,然而,一个产业不可能在仍存有大量泡沫的时刻复苏,否则,再一次的非理性繁荣,将会带来下一次更深入的泡沫清洗和市场衰退。整个房地产市场存在的巨量存货,也就是大规模的空置房,需要时日来消化,而通过适宜消费的价格供给,带动市场交投和产业活动的活跃,对房地产业自身、其他相关产业和整体经济,都将是最好的选择。今年以来的市场表现已经透露出,消费者购房需求的价格弹性在明显增大,当税费、利率等刺激效应逐步褪尽之后,产品价格调节工具仍然是决定房地产市场复兴与否的唯一有效工具。
无疑,当前金融市场释放的巨大流动性,让房地产市场的供给商获得了相持的资本。至今,没有哪一个市场经济行业能够像房地产行业一样,以和国有金融的最深入联合,长期支撑高居不下的库存率。深度渗透金融的这个特点,很多时候可以看作是房地产行业发展的一大优势,然而在某些时候,这一优势也恰恰是这一行业出现大起大落的市场震荡的原因。就像最近出台的放松房地产项目资本金自有比例的规定,就是可能会导致新的过度杠杆效应和震荡风险的例子。 |
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