将白菜和住房的价格放在一起讨论,逻辑上可以找到相关性。

    一

　　蔬菜价格的上涨会直接影响到房地产业的人工乃至材料价格,食品价格波动对经济影响的深度和广度是其他商品不能比拟的,尤其是在中国这样一个人口大国。但因为其典型的季节性特点,受天气、交通等条件影响明显,白菜价格同房价并不总是正相关。
　　2008年冬天,全国白菜价格大跌,在白菜种植大省山东,一分五/斤也无人问津（这是30年前的价格）,即使在北京,批发价格也跌到低于一毛/斤;在老人们光顾的早市,其价格不超过两毛;超市里的白菜价格是早市的两到三倍,这个价格是30年前的30倍左右。2008年冬天的白菜价格可能不是常态,同样,100倍于1978年的价格也不是常态。
    可以肯定的是,白菜价格同住房价格的对比,并不能成为寻找住房价格上涨空间的依据。
　　白菜已经不是30年前城镇居民的“主菜”,替代品数不胜数。从消费品的角度,猪肉价格更能反映1978年以来的商品价格上涨（即通货膨胀）,从而支持房价上涨的逻辑。一则猪肉在中国人膳食结构中的地位没有大的变化,另外其价格虽有周期波动,但波动周期要远长于白菜。30年前的猪肉大约是八毛钱/斤,最高时（2008年）涨了20倍,今年又跌回了30年前价格的10倍左右。
　　而将房价上涨幅度同GDP的增长幅度对比,比上述两类商品价格的对比,更缺少说服力。即使是某种单一商品,其价格同所属公司和行业销售收入间也不绝对存在相关性,因为后者同时受到销售量的影响,更何况房地产业只是第三产业中的一个子产业。
　　按照GDP增长“我也该增长”的逻辑,关系国计民生的第一产业——农业,其产品似乎更有理由涨价。但30年间,GDP增长了80倍（按当年价格计算,即没有剔除通胀因素;如按不变价格计算,增长了16.5倍而不是近100倍）,但期间小麦(资讯,行情)和玉米(资讯,行情)的价格增幅却只在三到五倍之间（按当年价格计算）,以城镇居民消费的面粉价格为比较对象,涨幅也只在5倍左右。如按不变价格计算,这三类商品价格并没有上涨,甚至还是下跌的。因为1978年至今,全国消费价格指数（即CPI）上涨了4.227倍,城镇上涨了4.65倍。
　　不只是农业商品,同商品住房一样代表工业化和城市化的汽车、家电及通讯产品,30年间经历的都是逐步走低的过程。
　　中国GDP 30年来的主要增量,是农业之外的产业（包括房地产业）的兴起和扩张发展实现的。某一行业产品的价格变化,同GDP总量并没有持续的相关性,更不要说正相关。伴随中国GDP总量增长的商品和服务价格上涨,主要集中在资源和垄断性行业,房地产业是其中之一。
　　将房价涨幅同居民收入增长进行比较,是最有说服力的,但必须考虑到,中国居民收入的增长并不均衡。
　　过去30年间,城镇居民人均可支配收入自1978年的28.6元/月上升到2008年的1315元/月,上升45倍;城镇人均工资从615元/年上升到24932元/年,上升39.5倍。如果考虑通胀因素（即以不变价格计算）,全国城镇居民可支配收入30年间只上升7.15倍。
　　理论上,居民收入增长会伴随消费价格的上涨,并在整体经济中表现为互为因果。但要收入同各项消费（商品和服务）价格同比例上涨,则永远无法实现。原因在于,个人消费结构的变化最终形成整个社会（群体）消费结构的差异,并影响商品供给和价格,进而产生消费升级和产业兴衰。包括电脑在内的家庭耐用消费品的价格下跌,就使得这些商品迅速普及,并推动GDP增长。更重要的是,居民有余钱进行另外的消费,社会才有可能发展“高端服务业”。
　　30年来,如果白菜、猪肉等食品价格（按当年价格计算）同步于收入增长,那到今天为止中国也不会有房地产这个行业了,因为居民收入只够用来吃饭。正是食品价格的增幅低于可支配收入的增幅,城镇居民的恩格尔系数才从1978年的57.5下降到2007年的36.3。食品开支之外的节余部分才得以在服装、娱乐、教育、医疗和住房等其他消费及储蓄、投资之间分摊。
　　1997年后,城镇居民恩格尔系数下降幅度明显放缓,说明收入提高的幅度正在被食品价格的上涨所吞噬。2007年的恩格尔系数比2006年提高,正是由于当年通胀率上升。中国普通居民对食品的价格仍比较敏感。
　　吃饭之外,医疗和教育这些“刚性”和“准刚性”支出价格的涨幅,在30年里以数十倍甚至上百倍的增幅上升。这样算下来,对普通居民来说,除了吃饭、看病再接受那有些奢侈的教育,能够节余下来买房的“可支配收入”就微乎其微了。以普通居民的收入和白菜价格来给房价上涨找依据,现实和理论上都显失当。

　　二

　　考虑到中国城镇住房制度的不断调整及市场化程度的变迁,对比商品房价波动同居民购买力之间的关系,以1998年取消福利分房来谈更具说服力。
　　1998年之前的房地产市场,即使有商品化也是区域性的,这造成了两个结果,一是缺少一个全国性的市场,全国（和海外）的资金不能直接且无障碍地进行商品房买卖;其二,缺少发现价格功能的全国性市场,也就形不成真正意义上的市场供求,商品房因此不能体现其市场价格。
　　1998年至2008年,中国商品房价格特别是一线城市房价,明显超出了居民收入的增长幅度。1998年以来的这11年间,城镇居民消费价格上涨1.17倍,人均可支配收入自1997年的5160.3元/年上升到2008年的15781/年,上升了2.06倍,但北京、上海和深圳等一线城市的房价同期涨幅都在两倍甚至四倍之上。对比居民收入的起点及绝对增量同住房单价之间的差距,住房商品化改革特别是2002年以来,商品房价格远远超出了普通居民的购买力。
　　商品房过去30年中大部分的涨幅是在过去10年甚至5年内完成的。虽然涨价幅度上,1998年之前20年同后10年接近,但在绝对额上,后者是前者的数倍。
　　过去11年是中国房地产业的快速发展时期,房地产开发投资额从1998年的3580亿元上升到去年的30580亿元,增幅为7.54倍;期间GDP总量从83024亿元增长到300670亿元,增幅仅为2.62倍。长期以来,中国居民收入增幅低于GDP增幅,且城镇职工工资总收入占GDP的比例长期处于11%左右的水平,大部分的普通居民没有享受到经济增长带来的好处。房地产行业此间数倍于GDP增速的投资增长和价格上涨,不仅迅速吃掉了居民在前20年间低收入状况下完成的积累,同时进一步拉大了普通居民购买力同房价间的差距。在高增长基数和高增长倍数的基础上,房价涨幅越大意味着居民的负担越重。

　　三

　　但房价上涨是否因此失去了合理性呢？显然不是。
　　房价上涨的一个关键因素是通货膨胀。白菜的价格波动是常态,2008年冬天的价格甚至跌至30年前的水平,但建材等的价格波动却以上涨为主,几十倍的涨幅也不鲜见,且多超过通胀率。特别是2006年底到2008年第三季度,中国居民对通胀的感受十分强烈。2007年全年通胀率为4.8%,但包括建材在内的很多商品价格在翻番上涨。造成政府公布通胀率同居民实际感受差异的原因是,政府制定CPI的商品和服务构成中,食品（也包括白菜）的权重在30%以上。
　　在通胀严重时期,直接影响CPI的“猪肉”成为一个敏感的字眼。为控制和稳定CPI而采取的诸多措施,带来不少副作用,同时也使得实际通胀水平远高于政府公布的数据。因为商品住房在CPI体系中的比重小,不足以影响通胀指标,政府不会有意“控制”其价格,因此其价格波动更真实地反映了通胀水平。
　　居民追买住房,一方面是为锁定自己的购买力;一方面也为保值,免得财富在通胀期间缩水。通胀（预期）下,所有同住房有关的要素（如土地、建材及融资成本）的价格上涨,都会集中反映在住房价格上。此时,用不变价格衡量的居民可支配收入的增长,会明显夸大居民的购买力,2007年政府按不变价格衡量居民可支配收入增长时参考的依据是当年4.8%的通胀率,而当年商品住房价格在很多城市特别是一线中心城市的上涨幅度在20%以上,甚至超过50%。
　　中心城市房价大幅上涨的另一个重要原因在于,市场存在对住房的庞大需求及实现需求的购买力。北京、上海和深圳等城市,在教育、文化、就业和资金等方面,有着全国其他城市不可替代的优势,这些优质资源的集中,促使人们努力成为这些城市的居民或准居民,这不能说不理性。新老居民及投资者因此愿意对在这些城市买房支付溢价,以便享受到上述资源带来的红利。这是中西部任何一个省会城市、直辖市,都无法望其项背的。区域性的有限资源供给,要满足全国甚至世界范围内的需求,阶段性的供求失衡就不奇怪了。
　　如果全国范围内的购买力相对平均,如国家统计局公布的可支配收入的水平,上述三地的房价倒也不会高得如此离谱。显然,此三地居民的平均购买力要高于全国平均购买力,而新加入的三地之外的购买力,又要高于当地居民的购买力。那么,这些超级购买力是如何形成的呢？
　　笔者曾撰文指出,不考虑寻租等非法收入,因为体制和市场不完善等原因,经济活动中财富分配向生产者之外的环节倾斜,如银行等金融机构、政府的税收和规费以及与生产相关的服务行业,这些行业的从业者因此获得的收入（不限于工资）要远高于一般劳动者,并最终导致收入在区域及社会群体之间分配的巨大差异。这促使劳动力由中西部向东部转移,财富在东部当地留存并分配到金融、财税等领域和资源型行业,进而向上述三个中心城市集中,最终表现为:北京、上海和深圳等一线城市的人均可支配收入居于全国前列,而行业间的收入差距也错落有致。这是当下的一个市场化过程。上述领域的从业者因此有机会在很短的时间内实现财富的积累和购买力的提升,并将其在中心城市的置业变成现实。也正因为这个群体的存在,外资及国内的投资客,敢于进一步推高这些地区的房价。
　　中心城市的大部分原居民及那些短期内无法大幅提升购买力的新居民,也加入到购买商品房的队伍中,是通过其家庭（甚至多个家庭）此前超过20年的储蓄完成置业的,财富因此形成了一个事实上的逆向转移支付。因此,通过可支配收入来判断这些一线城市的商品房价格并不科学（如房价-收入比）。同美国居民比较,考虑储蓄因素,同样的房价-收入比,中国居民的商品房购买力被低估;但从消费结构的角度（如恩格尔系数）,中国居民的购买力又被高估。
　　2002年是全国尤其是一线城市房价暴涨的起点,这与其说是需求的释放,不如说是以中国加入WTO之后外贸拉动下的经济增长带来的繁荣的结果。
　　上述富有的购买者中,不乏外贸行业的发达者,而银行、财政的繁荣也是基于外贸的增长。这些先富起来的人群,其可支配收入的增长,在30年间的确以百倍计,甚至以万、亿倍计。对一线城市的开发商来说,面对以百万计的千万富翁,将商品房视同鱼翅来销售,也并不缺少市场,财富只是在商品房市场进行了一次分配和转移。房价未必算高。但这样的价格,对众多收入只有统计部门公布的平均数的居民而言,只能用疯狂来形容。
　　但开发商不需要考虑购买者资金来源的合法性和合理性,其理性的选择是满足市场需要、赚取利润。

　　四

　　通胀因素会推动房价上涨,同样也决定着房价是否会下跌。
　　在经济衰退期间,构成住房成本的土地、建材及人工等价格会下降,房价因此下降并不奇怪。2008年底,建筑钢材价格比年中最高点下跌了40%,其30年来几十倍的涨幅也要砍掉一半。一线中心城市的房价走势,更取决于那些富裕者在当前经济形势下的收入状况,取决于维持高房价的购买力是否能够持续。如果中国经济增长因为外贸衰退而停滞,房地产的繁荣就必须暂时休整,如美国今天的房地产市场一样。
　　长远而言,中心城市的房价走势则取决于居民收入、全社会资源配置是否均衡,如果没有根本性的改变,全球金融危机之后的我国中心城市房价仍然会上涨。这与城市化没有关系,因为城市化不是大城市化,不是人人都要住在城市里、都要住在大城市里。