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| 2009-04-24 顾建发 来源:解放网-新闻晨报 |
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昨天，中国社会科学院发布了2009年《房地产蓝皮书》。《蓝皮书》指出：2008年交易清淡，市场处于调整期，投资和投机性购房大幅减少；2009年，暖市成为调控政策的主基调，房价总体处于高位，下半年可能回暖。笔者认为，《蓝皮书》对于2008年的总结应是确切的，而对于今年的走势则有点过于乐观。
首先，宏观经济仍存在较大不确定性。我国今年一季度GDP增长6.1%，在全球经济危机中独树一帜。但衰退是全球性的。4月22日，国际货币基金组织（IMF）宣布，预计今年全球经济活动将同比下降1.3%，“这将是第二次世界大战后至今最深的经济衰退”。而在我国经济增长的三驾马车中，外贸出口形势严峻，消费启动不如人意，唯有投资一枝独秀。因此，宏观经济存在较大不确定性的背景下，房地产市场不可能马上结束调整，返身向上。
其次，房地产暖市政策也存在较大不确定性。去年四季度开始，中央政府和各地方政府都相继出台了房地产救市政策，促进了房地产市场回暖。今年以来，正当人们期盼着政府出台新一轮的救市政策时，政策并没有如期而至，然而市场却走出“小阳春”的行情，各地区商品房的成交量明显上升，说明“政策之手”和“市场之手”的相互作用。如今，人们仍然期盼新一轮的救市政策。但笔者认为，可能性很小。一是住房保障制度将进一步得到落实；二是“二套房”政策并没有完全放开，上海银监局最近就重申了“二套房”政策；三是包括上海在内的一些地方政府已经明确表示，不会出台新一轮的救市政策。因此，说房地产市场回暖为时尚早。
其三，房地产价格体系还不尽完善。我国改革开放30年来，应该说大部分商品的价格体系基本完善，然而在住房上，价格体系却是非常值得研讨的。当前我国各地房价变动情况，是依据总价除以总成交量得到一个平均房价。这在房价价差不大的城市，房价表现比较平稳；而在房价价差较大的地区，房价则表现出剧烈波动。如去年上海的房地产市场，曾有媒体报道，某一日房价下跌24%，其依据就是上述公式得出的结论。事实上，当天低价房的成交量远远大于高价房，大大拉低了平均价格。如果第二天高价房的成交量大于低价房，则均价又会大幅上升。而实际的房价变动并没有如此剧烈。因此，如何让房地产的价格体系正确反映市场情况，应是当务之急。
此外，房地产市场调整时间也还不够。根据经济周期理论的“复苏、繁荣、衰退、萧条”四阶段来看，经济调整不可能在一年之内结束。我国的经济应也概莫能外。纵观我国房地产周期的历史表现，大约上升期为4-5年，调整期为2-3年。因此，无论从我国经济周期还是房地产周期来看，2009年下半年房地产市场仍将是一个调整时期。 |
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