中国人大多知道两个常识:一是孟子所谓的“有恒产者有恒心”,一是民间名谚“兔子不吃窝边草”。经济适用房良性的社会功能,也可以从这两点开始。
保障性住房不仅是廉租房,而且还要包括经适房。这里的一个道理是要尽可能提高社会的住房拥有率。一般而言,中高产阶层经济资源充沛,住房拥有率比较高。要提高整个社会的住房拥有率,就必须通过经适房建设来让更多的中低收入阶层能够购买自己的住房。当住房拥有率普遍提高后,社会就能从中大大获益。
战后美国推行了许多政策来提高住房拥有率,最近几十年也通过立法推动经济适用房的建设。这些政策和法律措施,自然要建立在大量经验研究的基础上。这些经验研究汗牛充栋,我们不妨简单归纳其结论,看看对中国社会是否有借鉴意义。
住房拥有率高的一个最大的社会效益,就是社会的和谐和稳定。美国的一系列研究,也不过是证实了“有恒产者有恒心”、“兔子不吃窝边草”这些中国的传统智慧:房主比租户在自己的社区里居住时间长得多,因而对于维护整个社区的利益（也就是自己的“窝边草”）更有责任心,更能积极地参与当地的公共事务,邻里之间更友善,同时犯罪率也更低。另外,拥有房子的家庭和租房住的家庭的子女在学校的表现也有显著区别:前者行为更加良好,学业更加出色;后者则无论是在行为上和学业上问题都比较多。比如青少年怀孕的比例,会随着住房拥有率的提高而降低。
我不否认各国国情不同,但人性毕竟还是相通的。市场经济比较发达的国家都懂这个道理:经济地位的不稳定,会诱使人成为社会的破坏性力量而非建设性力量。这也是犯罪率常常随着收入水平的降低而提高的原因。所以,对中低收入阶层,最重要的是给他们创造一种稳定感,不仅要让他们住进廉租房,更要让他们购买经适房,使低收入者也逐渐建立自己的“恒产”（即“资产净值”equity）。这样,他们就会对自己的生活以及自己和所在社区的关系有个长远的规划,成为负责的公民。西方发达国家过去集中兴建经适房,结果人为地创造了一系列穷人区,成为犯罪的渊薮,周围社区也深受其害。一些大的住宅区因为犯罪率太高而不得不被炸掉。基于这样的教训,如今大部分发达国家的经适房建设实行混居式,即经适房和一般商品房混合建设、彼此不分,如此就减少了人口中的经济隔离,让穷人不必因为自己的居住地址而在脑门上贴个无形的“穷”字标签。MIT的一个研究小组曾对波士顿地区的混居式经济适用房进行研究,发现这种经适房的建设对周围地区的房价不构成影响、很健康地融入了主流社会。
中国正面临着前所未有的城市化进程。农民工成为城市经济的一个主要动力。如果他们居无定所,则有可能影响城市治安。他们的下一代也很难接受良好的教育,降低了未来的人口素质。长此以往,会在这个阶层形成继承式的世代贫困。一旦世代贫困形成,就会发展成一种文化,如同当今美国的许多黑人社区一样,使辍学、犯罪成为传统,日后社会花成倍的钱也难根治。所以我认为,如果缺乏经济适用房的话,未来中国社会将为此付出代价。 |
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