楼市小阳春将终结于夏天到来
    2009-04-10    作者:陈雪根    来源:中华工商时报

    以我之见,楼市成交量确实有所增长,但这样的增长很难持续,这也是很多业界人士的看法。随着夏天的到来,小阳春终将结束
  经过一个冬天的休眠,楼市还阳的好消息不时传来,有消息称,经沪深楼市出现爆发性回暖,楼盘销售现场火爆,有的甚至出现久违的排队摇号等现象,不少项目价格出现上涨,签约量持续上升,开发商“拿着箩筐装钱”,连建设部也是喜形于色,称十几个大中城市所到之处,一是成交量普遍上升,二是销售价比去年同期还高,救市政策开始见效。
    楼市回暖仿佛已是不争的事实。但如此火爆的现象,并未让绝大多数业界中人高兴的冲昏头脑,也有学者直指所谓回暖只是假象。
  以我之见,楼市成交量确实有所增长,但这样的增长很难持续,这也是很多业界人士的看法。随着夏天的到来,小阳春终将结束。
  理由有很多。首先,供求关系并未根本改善。建设部的数据称,全国空置商品房面积为1.64亿平方米,北京市统计局的数据是,截至2008年12月末,全市商品房空置面积1438.3万平方米,增幅达26.6%。其中,住宅空置面积为522.7万平方米,比上年末增长110.9万平方米,增幅为26.9%。上海市统计局的数据也不乐观,2009年2月末,该市商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,其中商品住宅空置554.07万平方米。连任志强都坦言,目前楼市在建项目、在售现房以及土地的去库存远未完成。一方面,商品房积压严重,另一方面,保障房上市量开始上升。所以,潘石屹也不看好回暖。而在王石看来,除深圳快要见底,长三角、京津地区还早着呢。而释放出来的需求量,还稍逊于去年同期。楼市回暖有待于更多弹性需求的入市。
  其次,价格并未如某些人宣称的那样上涨,而是在下降,有望进一步下降。北京市统计局等近日公布,今年前两个月,四环内商品住宅期房平均售价为14226元/平方米,比去年均价下降1355元。而空置3年以上住宅面积为85万平方米,同比增长19.9%。可见销售回升与价格下降有一定关系,但价格下降带来的销售回升,并未消化掉多少空置房,空置量还在上升。这种火爆场面要能持续下去,除非开发商继续大幅度降价,但目前看不出哪家开发商准备大幅度公开降价,相反还有人在宣称涨价。因此,北京社科院的专家被任志强骂急了,呼吁消费者“一定要扛到房价理性回归,个人能够承受再买房”。看谁能扛得过谁了!
  第三,政策鼓励中低价位中小套型普通自住商品房,同时鼓励开发商以合理价格销售,也就是降价销售。消息显示,今年一季度北京新房成交平均套型面积为69平方米左右。3月份北京新房成交量最大,而成交户均套型面积则降到了64平方米。而去年一季度北京新房户均成交套型面积约为164平方米。上海一季度成交户型面积约为68平方米,也比去年同期有很大幅度的下降。而深圳的成交户型面积仍在92平方米左右。成交户型以中小户型为主,成交价格理性回归,是小阳春的动力所在。但目前积压的商品房中,100平方米以下的户型恐怕不多了。而房价依然偏高,如北京,今年1到2月商品住宅期房平均售价,四环至五环为14447/平方米,还有一些单价几万元的房子,就如任志强所言,即使降一半,再刚性需求也买不起。
  第四,房地产自有它的周期。据研究,美国房地产周期一般是18-20年左右,也有5年短周期。最近一次从1990年开始,1990-1992年为萧条期,1993-1994年进入复苏期,1999年左右进入繁荣期,直到2006年8月泡沫破裂。从此进入衰退期。日本房地产周期大约在10年。1985年日元大幅升值,日本由出口型经济转向内需为主导,1986年房地产跌到谷底,1987年进入复苏,政府采取各种政策刺激楼市股市,导致资产价格飞涨,出现泡沫经济。1989年,日本房地产市场总值超过2000兆日元,是美国的5倍。1990年,日本土地的总价值超过了世界上其余地区的一半,单独一个东京就能买下整个美国。据万科人士称,2007年时,单独一个万科的市值也超过了美国前四大地产商的市值之和。1990年日本经济泡沫终于破裂,从此进入长达6年的收缩期。中国目前已经历过两个半周期。第一个周期:1986-1990年。1985年开始启动房地产,3年后到顶,之后连续两年下跌,1990年出现负增长。第二个周期:1991-1997年。1993年到顶,之后连续4年下跌,1997年再次出现负增长。半个周期:从1998年至今。2007年到顶,当年出现金融危机,2008年开始疲软,显然,谷底尚未出现,遑论回暖。
  因此,国家发改委官员称,中国经济可能要有3至5年左右的调整,而房地产市场的调整周期可能会更长,业界人士如香港中原地产集团主席施永青称,楼市冰河时期并未过去,要到2011年才有实质性好转,谢国忠称,房价起码五六年才能见底,普通楼市泡沫挤压到回暖都要五六年时间,更何况“中国楼市有大泡沫”?上海前一次楼市低迷也持续了5年。我也这么认为。

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