近一年来，房地产市场的运行方向发生了剧烈的变化，但房价绝对值之高仍是公众心中之痛。然而高房价只是表象，客观地讲，公众都希望开发商能够主动降价让利于民，可开发商现实的降价“困境”也的确值得我们去更加理性地深思。

　　全国政协委员许家印给我们算了一笔账：影响房地产成本的包括五大因素，即建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。而我国房价之所以被抬高，与后三大因素不断飙升直接相关。目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上，其中土地成本已占到房价的三成左右，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。如果这三项成本继续增加，无疑房价还会有上涨的冲动。
　　账不算不清，理不辩不明。许委员告诉了我们房价表象背后的问题，而正是这一问题成为了我们奢望当下房价大幅下跌的制度性制约。以一般房地产市场运行的规律讲，目前上市交易的房产项目在两三年前开始启动运作，而彼时的房地产市场正处于“鼎盛”时期。与之相对应，开发商获得土地的成本也处于历史峰值，所付出的税费也处于历史高位。也就是说，对应房价的三大助涨因素而言，只有企业利润是可以削减的。近期，已经有很多开发商开始喊亏损卖房，尽管其中不乏噱头炒作和博得政策庇护之嫌，但是仅就新开楼盘的成本状况而言，开发商自身所能够承受的让利空间的确并不算大。
　　剥丝去茧，让我们来看看开发商拒绝房价下跌的底气何在。从第一个地基桩子打下去开始，开发商就不是一个人在战斗，他们的战略盟友还有银行和地方财政利益。开发商自有资金一般只占到总项目资金的三分之一，另外的三分之二几乎全部来自于银行的信贷资金和土地抵押贷款等。由此，面对房地产市场的调整预期，有开发商就提出了所谓“银行先死论”，以绑定“金融安全”议题阻碍进一步房价下跌。此外，地方政府在房地产市场中的推动作用更是影响房价下调空间的关键。
　　全国政协委员厉以宁在“两会”中也把房价问题直指地价，认为如果地价下降了，房价跟着就下降了。关于地价助推房价、甚至是决定房价趋势的事实，某开发商的自述故事讲的最为清楚：开发商拟圈地盖房，地方官员却以两年后房产项目上市时的预计房价涨幅来倒推地价的涨幅。当年的理想谋算已经造成了今日的市场尴尬。以房价持续上涨假设来倒推地价定位，最终导致开发商主动消化的成本空间被制约，也导致了今日房价下跌之困难。以南京市江宁地区为例，目前多数楼盘2007年的拿地价格都在3000元/平方米左右，加上建安、财务以及营销成本，总体保本价格约为5500元/平方米，而现在的市场销售均价却只有5000元/平方米。面对此情此景，试问房产商是会选择割肉降价，还是会去绑定银行一起去“要挟”政策呢？
　　地方政府之所以会成为开发商的盟友，其背后是中央与地方财政分配体制的不合理。地方政府承担了70%的事务性开支，但是却只享受30%左右的税收分配，土地出让金等预算外收入就成为弥补财政缺口的必然选择。房价越高，这笔收入就越大，这才是房地产市场问题的根源所在。可见，让地方政府利益与房地产市场脱钩，是实现房价正常起伏的基础，为此，或者改革税收分配结构，实现财政分配由中央财政向地方财政倾斜；或者是完善地方政府的财力来源，实现财权与事权的对等。但前者拘泥于中央政府总揽宏观调控大局的现状，短期内实现体制性突破的概率并不大，而后者伴随着地方政府债券在全国人大获批，显示出相关改革推进的曙光。充裕的地方财政来源才能够使房价问题回归市场本位，以更低的开发税费成本抑制房价畸形高企，为市场竞争实现价格的理性回归提供空间，这也才能够达到财政利益让利于民的最终政策效果。
　　地价不应该制约房价的理性下调，斩断开发商与地方政府间的利益纽带将有利于房价的理性回归。当下相对低迷的房地产市场，意味着地方财政与房地产出现了暂时脱钩，这反而为深层次财政体制改革提供了良好的契机。