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| 2008-09-12 作者:高鹤君 来源:经济参考报 |
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最近，作为地产市场的龙头老大万科开始了大幅度的降价。这一纯粹的市场销售行为引起了各个方面人士的种种议论，议论中包括了不少大道理，比如“退房潮”导致市场的混乱等等，似乎降价会引起“飞来横祸”一般。而另外一个地产界的“知名人士”潘石屹却反其道而行之，宣布旗下的一个地产项目提价，还宣称要动用100亿资金来“抄底”地产市场，俨然地产市场的价格已经大幅度低估，给出一个现在地产市场就是千载难逢的好机会。
作为实业界的老板，要怎么做完全可以凭借自己的判断来决定，因为决定的后果是由老板们自己承担的。但是，作为一个客观的中立者来观察，觉得“正视现实，顺势而为”应该是判断的一个基础。
那么，地产市场的现实是什么呢？一个最简单的比较就是居民的平均收入和房价的比率，这个比率远远低于发达国家的水平。占人口绝大多数的中国民众，要想买一套房子，没有十年二十年的积累是万万不可能承担得起的。有人说了，可以花未来的钱呀，找银行贷款，然后慢慢还。这是一个办法，但是，如果慢慢还也还不起呢？那这些贷款自然就成了不良资产，不良资产严重的话就会影响金融资产。这种后果，银行一般不敢去承担；即使想承担，可能也承担不起。更何况，现在就业已经基本市场化了，职业的不稳定性增强，今天你有很好的收入，明天说不定就失去了这份职业。不错，中国有很多理由来证明，从长远的观点看，地产市场前景光明，比如城市化进程，还比如居民收入在持续的经济成长的过程中逐渐提高等等。但是，相比这种进程和提高，地产的价格也在跨越式地跳高，远远超过来这种进程、这种提高。
现实的数据也在提醒，地产销售遇到了收入的“天花板”——销售无法快速扩大。“老大”万科8月份的数据显示，其销售面积和销售金额同比下降了32·8%和35·2%。著名的地产商金融街前三季度的业绩同比下降50%至90%(预告)，中粮地产三季度的业绩也同比下降50%至100%(预告)。这些地产商都是中国地产市场的翘楚，其尚且如此，更不要说其他实力较弱的地产商了。
中国目前缺房子的人很多，想要买房子的人也很多。但是，他们买不起房子。如果能造出他们买得起的房子，可以说这个市场是巨大的。但是，我们的地产商恰恰不愿意提供大多数人买得起的房子，要么硬挺着维持表面的房价来“钓鱼”，因为总有熬不住来买房子的——他们确实需要房子，找亲戚朋友借钱也要买；要么忽悠一些潜在的买家，总有部分经不起“诱惑”咬紧牙关掏钱的。但是，这些毕竟是少数，不足以支撑现在的房价。这种种的现象也许是以前地产带来的利润太丰富，或者是获得的太容易，使地产商们习惯了那种“白花花银两滚滚流进”的场面，不习惯下工夫提高管理、提高效率、提高科技含量来降低成本，满足急需房子的消费者。
在这种状态下，如果有人能够旗帜鲜明地降价，为那些想要房子、也能够在合理的价位上买得起房子的人服务，无疑会获得市场的认同，尽管利润可能会受到损害，但从长远来看无疑是明智之举，尤其是在市场低迷、由这种低迷带来的资金紧张的局面下，快速地回收资金，积累景气上升时的能量，获得消费者的好感和认同，这种行为对发展至关重要。而那些无视现在的市场现实，就有陷入销售收缩、资金紧张的困境的危险，严重的会造成资金链的断裂。
当然，要想做一个这样的产品的提供商，需要地产商具有前瞻性的眼光和战略，要有充分的资源储备，包括管理、现金流、技术、营销方法等等。那些没有这些资源储备的地产商，在市场的“冬天”里就免不了要忍受痛苦了。不过，越来越多的地产商走上质量、效益竞争的行列的时候，我们的地产市场就会真正地成熟起来。以前那种富豪排行榜上充满了地产商人的局面也会改变。所以，万科的降价行为是一个好的开始；但愿这种开始也是地产市场竞争方式转变的开始。 |
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