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| 2008-08-01 作者：周学泽 来源:大众日报 |
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房地产市场现在似乎陷入了一个困局，支持房价下跌和房价上涨的双方正在角力。当此微妙时刻，“保持房地产市场稳定”成为我们的政策选择。
这样的政策选择或许是综合考虑了各方面复杂情况后作出的，但如果我们把“稳定”简单地理解为保持“房价稳定”，则房市仍然难以走出困局——在“稳定”的高位房价面前，消费者购房依然困难重重。
笔者一直认为，判断一个房地产市场是否健康运行、功能健全，保证绝大多数人的“安居”是一个最基本的标准，否则，就是一个失败的房地产市场。之所以这样说，是因为住宅的保障属性要大于其商品属性，它是人类生活的必需品而非可有可无的奢侈品；保证每个家庭“安居”，其实就是保证公民起码的生存权和发展权，是社会对公民基本权益的尊重。
据此观诸我们的房地产市场，就会发现问题所在：住宅供应存在严重的结构性缺陷——商品住宅开发“一头独大”，占据了市场供应的绝大部分；廉租房、经济适用房、限价房等“政策房"的建设则严重不足。在许多城市，“政策房"的建设还基本停留在口头概念上，就是“蜻蜓点水”式地建一点……所以，尽管国家“政策房"的建设部署很早，但时至今日，其供应相对于需求而言仍不过是杯水车薪。
其实，让绝大多数人通过购买商品房来圆“住房梦”，只能是一种“临时性”的运作思路。综观房地产业发展比较成熟的国家和地区，住宅建设更多的是由政府主导的一项公益性事业，而非追求利润为先的产业。如新加坡，80%以上的消费者的住房由政府建设的公共组屋来解决；在香港，50%的居民居住的是政府出资建设的公营房屋。这样，商品房供应只占了全部住宅供应的一半或少部分，商品房价格即使高一些，也无关大局。当前，因为商品房在我国市场上占的份额过高，且与金融业结合过于紧密，在经济领域经常“兴风作浪”，在一定程度上影响了经济社会的稳定。笔者认为，欲走出困局，惟一的出路是大力改变住宅供应结构，变开发商品房为主逐步过渡到建设“政策房”为主，这既能有效解决中低收入者的居住问题，又能避免国民经济被房市“绑架”。
可以想见，在增加“政策房”供应的过程中，因为需求减少,商品房价格会自动作出调整，一些开发商也会自然地被市场淘汰出局——有人可能会为此担心，但增加“政策房”供应的目的就在于此，只要是“渐进式”的，就不会导致市场出现大的波动，这是未来房市健康发展的最优选择。
应该注意的是，建设“政策房”当前也面临许多阻碍，最主要的难点，是如何减少地方政府的“卖地”行为。只有地方政府不卖地了，“政策房”建设才能落实到“地”面——但没有了“土地财政”，一些地方的政府运作又面临事实上的困难，所以许多地方政府普遍不愿建设费力而难得实惠的“政策房”。
有不少学者指出，“土地财政”的出现其实与中央、地方“事权”和“财权”的划分不尽科学有关——“财权过度上移与事权过度下移”，导致“事权”与“财权”不相协调。如果这一分析是正确的，那么中央和地方有必要对此进行深度调研，重新进行相关财税制度设计。 |
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