日前，建设部官员在谈到住房保障制度时，提到国家将加强立法工作，包括研究制定《住宅法》。（昨日《新京报》）

　　《住宅法》作为中国房地产市场发展的根本大法，有人认为，《住宅法》将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。但如果按照这些提议的内容，《住宅法》并非是一部房地产市场发展的根本大法，而是房地产市场存在与发展的管理性条例，可能与我们民众所需要的《住宅法》差距较远，这样的《住宅法》也可能无法真正起到保护绝大多数民众居住权的作用。
　　我们需要一部什么样的《住宅法》？在我看来，制定中国《住宅法》应该在以下三个理论前提下进行。
　　一是，在现代文明社会，每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性。这是房地产市场存在与发展不证自明的公理。因为，每一个公民的基本居住权是现代文明社会基本标志，也是每一个公民的基本权利。因此，房地产市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整等方面，只能是在这个基础上建立、延伸与拓展。
　　二是，政府的重要职能是提供公共服务，就是以民众的根本利益为出发点和落脚点。因此，国内房地产的存在与发展，首先应以改善绝大多数人的基本居住条件为目的，而不能单纯追求GDP高低、房地产增加多少产值。
　　三是，中国房地产市场是建立在土地国有的基础上的。民众有权利转让或收回国有的土地，也有权利来共同分享土地的增值，有权利来分享土地附着物的溢价。因此，国有土地资源不可以成为少数人牟利的工具。
　　如果《住宅法》离开这三个基本前提，既没有理论上依据，也容易损害民众利益。我认为，我们需要的《住宅法》最低限度的宗旨，是要求房地产市场把生产完全、舒适、大多数居民都有支付能力的住宅为目标。
　　在房地产市场宗旨确立的基础上，再重新考虑中国房地产市场发展模式，及中国的住房保障体系。中国房地产市场发展模式应由三部分组成：一是20%的完全商品房市场，市场主体为中高收入者，这个市场既是投资品也是消费品，完全由市场来选择；二是10%的廉租房，其主要目的是让那些丧失生活能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保证。这个市场完全由政府制定准入规则来分配；三是70%的居民有支付能力的市场，这个市场完全界定为消费品市场。政府通过信贷政策、税收政策、住房政策、住房规划政策，来保证大多数居民有支付能力进入这个市场。只有用法律方式把房地产发展模式制度化，才能找到房地产持续发展之路。
　　《住宅法》还应该把房地产问题纳入完全的公共决策程序。当前各级政府出台的房地产市场政策并不少，但是有些房地产政策在内容和政策议程设置上还欠缺公共性，从而使许多重大的房地产市场问题，特别是涉及民众切身利益的重大问题不能够进入房地产政策议程设置。这样，房地产问题要彻底解决很难。
　　总之，《住宅法》应该在三个基础前提上，来设定房地产市场存在与发展的基本宗旨、房地产市场发展模式及住房保障体系模式；应明确房地产问题及政策议程设置的公共性，并在完全公共性基础上来立法。

（中国社科院金融研究所研究员）