2007年2月26日，温家宝总理公开发表《关于社会主义初级阶段的历史任务和我国对外政策的几个问题》的重要文章，在文章中特别强调，社会主义初级阶段有两大任务：一是解放和发展生产力，极大地增加全社会的物质财富；一是逐步实现社会公平与正义，极大地激发全社会的创造活力和促进社会和谐。也就是说，发展与公平是社会主义初级阶段的两大主题。
　　随后，在两会的政府工作报告中，全文所贯穿的正是“发展与公平”两大主题。尤其是在房地产的发展上，这两大主题更是清晰地显示出来。

经济适用房取消不如改进

　　这两大主题的明确无疑是非常平衡、非常科学、非常正确的。然而，中国房地产建设的这两大主题虽然是平行的，但并非同质同等，事实上，公平的实现远比有效率的发展更加困难。
　　目前，全国各地的经济适用房都出现了诸多问题。在某些城市，经济适用房成了“拆迁房”的代名词，拆迁户成为居住的主体，而真正的城市困难群体却无法得到住房；在另外一些地方，经济适用房又成了“公务员房”的代名词，政府机关工作人员等社会中高收入人群“近水楼台先得月”，真正需要照顾的中低收入人群买不起或者买不到；而在许多的地方，它又成为有钱人追逐的对象，大户型的供应结构只有中高收入的人群才买得起；除此之外，经济适用房还引出腐败和炒卖的问题，不仅住房的审批方面存在问题，住房的交易上也存在巨大的漏洞。
　　正因为此，多位经济学家炮轰经济适用房，部分两会代表则从2005年起就建议要取消经济适用房。然而，取消容易，用更好的方式来代替经济适用房则不太容易，“休克疗法”也许不是最好的政策选择。这也许可以解释为什么今年的政府报告并没有宣告经济适用房退出历史舞台，而是提出建立“改进和规范经济适用房制度”。
　　那么，经济适用房如何改进呢？一个重要的思路是借鉴国外“社会住宅”的概念来建设经济适用房，比如政府购买商品房的35%，给低收入者一定补贴后购买。这样做的好处是可以让低收入者和高收入者混居，享受同样的住房品质和社区环境，同等享受社区周边的学校、医疗等设施，既节约成本又避免“富人区”与“穷人区”的突兀对立，但享受经济适用房的资格及审批问题仍然是最大的难题，此外，资格认定和审批环节如果得不到保障，则经济适用房的固有问题仍将显现。
　　另一个思路是严格限定经济适用房的面积。比如低于90平方米，主流户型在80平米以下，而且只能自住，不能出租和买卖，一旦发现出租或出售，即行没收，或者政府强制原价赎回并且在没收不当得利后适当罚款。这样做的目的是想通过降低经济适用房的面积和性能以降低炒房的可能性，来筛选出真正需要经济适用房的人群。

廉租房建设应成为住房保障的主流模式

　　相比于经济适用房，廉租房的建设成为从精英到公众普遍支持的方向，仅十届全国政协先后就有157位委员提出了40多件关于廉租房的提案，政府工作报告也明确提出要“健全廉租房制度”。廉租房制度的强力推行，将使住房保障制度的受惠范围更加广泛。城市最贫困阶层和享受低保的群众，都可以通过廉租房解决居住困境。的确，对于进不了市场也买不起经适房的人来说，能住进政府提供的廉租房也是不错的选择。
　　据建设部负责人透露，2006年年底国务院已经决定，土地出让金的5%将用于廉租房制度建设。预计受惠于这项政策，全国将新增100亿元廉租房建设资金，相当于前8年甚至前10年总和的一倍左右。到今年年底，中国所有的城市，包括县城都将建立廉租房制度，对低收入家庭，政府要应保尽保。
　　100亿元相比于中国市场化的住房建设规模（2006年近两万亿人民币）来说，肯定是不够的，只有希望从这个起点开始能够走向一个“公平”终点。从长远看，廉租房的建设的确应该成为中国住房保障的主流模式。如果政府真能将廉租房的建设作为重点来抓，并且下决心拿出真金白银来建设廉租房，那么市场的压力“两个70％（即凡新审批、新开工的住宅建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建筑总面积的70％；中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应不得低于居住用地供应总量的70%）”的硬性规定也就可以放松了。如此一来，政府到位，市场就可以松绑，“公平”问题解决了，发展问题也就可以更好的解决。

房地产公平建设政府改革是关键

　　要做到住房建设发展与公平兼顾，并且在当前加大公平建设的力度，政府改革是关键。事实上，房地产调控以来，已有许多政策出台，但关键是地方政府是否愿意落实。这涉及到中央地方政府的财权事权分配，更牵涉到中国经济的财政联邦主义发展模式的变革。在中国，房地产的发展几乎从一开始就是地方政府机会主义的产物，即一些地方政府只是为了扩大内需、挖老百姓的存款才通过启动房地产市场化来发展房地产，迄今为止并没有任何动力机制能够保证地方政府致力于解决绝大多数老百姓的安居问题。因此要落实中央的公平建设意图，挑战同样是巨大的。
　　无论如何，如何有效地解决百姓尤其是百姓中的困难群体的住房需求，已成为公共政策的主导内容，这意味着中国的住房发展理念和发展方向已经改变，地方政府必须在增长与民生、发展与公平之间寻求平衡。