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| 2010-05-13 作者:李一戈 来源:21世纪经济报道 |
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听到恒大地产宣布其产品全线85折销售也就是降价15%的消息，谁最兴奋？SOHO中国董事长潘石屹。我不知道他为什么这么兴奋。老潘手里握有大把的现金，是想等地价大跌去拿地，还是想等其他地产商过不下去了他好收购？有这种想法很正常，但要实现这种想法不容易。
按老潘的意思，似乎恒大地产是第一块多米诺骨牌，几块这样的骨牌倒下去，中国楼市的大调整就真的开始了。但等了一周也没等到其他知名地产商跟进降价，甚至还有人对恒大降价的真实性表示质疑。
潘石屹说，商品住宅价格将下降15%-20%，回到2009年初的水平。——这话的逻辑有问题。房价下跌20%，是回不到2009年初的水平的，甚至都达不到2010年3月底的水平。要回到2009年9-10月，房价须下跌30%；倘若想回到2009年初的水平，也就是此轮房价暴涨之前、2008年楼市调整最低谷时期的水平，房价须下跌40%-50%。
可是说来也奇怪，房价说跌就跌，而且是大跌。据某机构统计，上周北京市商品住宅整体成交均价16898元/平米，与此轮调控政策出台之前的一周（4月4日-11日）相比，均价下降了7744元/平方米，单价下跌8000元，降幅达31.43%。房价下跌30%，半个月就实现了，说起来谁会相信？反正我是不信的。
说来说去，总是房价，挺没意思的。国发10文件内容很丰富，遏制房价只是其中一个内容而已。但老百姓很实在，这些年来的楼市调控，关键就是两个字：房价。只要房价不大涨，就谈不上调控。“狼来了”喊了五六年，有朋友问我：这次是真的了？我说：看来是真的。所有能想到的手段，都用上了或即将用到，房价再不下跌，也太不给面子了。
然而，房价涨跌，反映在统计上只是个数据游戏。国家统计局5月11日发布的统计数据称，与2009年4月相比，4月份北京新建住宅上涨21.5%。21世纪不动产分析师马上发表报告称“这个数字创下了北京房价同比涨幅新高”，算是很高了，但是且慢，经过2009年整整一年的暴涨，再加上今年3-4月的疯狂，北京房价只上涨了两成多？
因为这是抽样调查后的平均数字。什么东西一抽样、一平均，离我们真正的感受就差得远了。譬如，上文提到的那个说北京房价降幅达31.43%的数字，就同样很失真。那怎样才算是房价的“真”呢？
我有个建议，就是找你身边的两三个楼盘，记下它们在2010年4月17日的价格，逐月观察其变动。假若某一天，你发现它的实际成交价格比4月17日下跌了30%，好了，此轮调控的真实效果显露了。至于国家统计局或你所在城市的统计局公布的房价涨跌数据，或者某中介机构发布的数据，你大可一笑了之。
倘若某一天房价果真下跌30%，以后还会不会再跌？以后的事，谁说得清楚？目前地产商都还死扛着，房价还没开始下跌呢。再说了，房价真要下跌30%，也没什么大不了的。我们的记者获悉工、建、中、交四大行的房贷压力测试结果显示，工行、建行对房价下跌可容忍度约为35%，交行为30%，尚未上市的农行为20%，民生可容忍度为40%，招行为37%。也就是说，即使房价下跌40%，银行也不怕。
房价还没真正下跌，就去展望未来下跌40%的可能，不仅乏味，而且近乎意淫。如果再有什么建议的话，对地产商，我要请他们观察所在城市的调控细则，假如是像北京这样“限购一套房”，趁早放弃抵抗，赶紧降价；就全国而言，如果房产税开征的消息属实，降价也是必然选择。至于消费者，现在买房，确实有些仓促，除非你等着房子结婚。
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