近期出台的一系列房地产调控政策，从力度上看明显较以往严厉。这体现了政府对房地产市场进行去杠杆化操作的意图。我们认为调控仍将继续，一直到房价回归到合理的估值水平。但是政策方面应该是松紧结合，因此房价的表现应该是以时间换空间的渐进式调整。
　　从统计数据上看，2009年的房地产明显与出口呈现负相关关系。这表明房地产在经济危机中通过促进内需来弥补外需不足，是“保八”得以实现的主力军。在国内外经济形势依然非常复杂的情况下，房地产的发展直接关系着经济快速增长的顺利实现以及地方政府财政收入的多少，在消费和出口完全好转之前，房地产行业在国民经济中的分量依然举足轻重。
　　全球金融危机的爆发使得本应在2007年年底就该调整的中国房地产市场推迟到了危机后的经济复苏阶段。由于经济复苏过程中的种种不确定性，房地产的调控政策一直是投鼠忌器，显得比较温柔。
　　从种种迹象去观察，管理层一直试图在不对房地产市场产生太大影响的情况下，对房地产行业进行调控和指引。但是面对两会后出现的“地王”以及3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，创历史新高。政策层面不能继续温柔下去，只能果断出手，抑制过热的投资和投机性需求。
　　出来混是要还的，泡沫也总是要破灭的。与其坐等泡沫自然破灭，不如在泡沫爆炸前，主动地给“泡沫”撒气。目前，政府的调控目的正是如此，即对房地产市场进行“矫枉过正”，进行去杠杆化操作。从房企的融资渠道、银行房贷入手，进行调控。虽然看起来严厉，但实际上还是为了维护房地产市场的健康有序发展。
　　首先是由于目前的调控还没有体现在房价上，所以说政策调控还将继续。具体表现仍然将是在一套房、二套房首付，公积金贷款，利率优惠等方面。
　　物业税虽然频频吹风，但暂时仍然只是空转。物业保有税的细则可能会在近期出台作为物业税的替代调控措施。
　　其次在通胀预期下，紧缩的货币政策和行业调控政策对房企产生一定压力。通胀的抬头和房价有限的上涨空间，会压缩房地产投资的盈利空间。紧缩的货币政策还会对房地产企业的现金流等产生影响。而收紧的调控政策又会抑制房企的融资渠道。
　　虽然目前这些利空体现在房价上，影响还比较小，但是随着经济的复苏，特别是出口好转之后，国内需求需要房地产成交量的带动。因此，预期未来房地产市场会经历一个比较长时间的渐进式调整。简单地讲，就是以时间换空间的下跌幅度。

（作者单位：诺亚财富管理）