轮番竞价导致地价高涨、地王频出，已实施多年的土地招拍挂制度近期遭到质疑，各级国土部门开始问计土地招拍挂制度改进方案。
从根本上来说，土地招拍挂制度并非地价高涨的直接推手，其根本原因在于当前流动性过剩、土地资源紧缺、市场供求关系不平衡。相对于协议出让，土地招拍挂引入了市场竞争机制，很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题，是一种相对公平和合理的出让方式，其作为土地出让的基本制度不应改变。
但近年来，土地招拍挂制度带来的“副作用”不容忽视。
首先，简单的招拍挂即“价高者得”造成多家开发商轮番竞逐，成为地王诞生的温床。以北京3月拍出的总价和单价两个地王为例，分别经过了64轮和58轮竞价。去年诞生的地王广渠路15号地,则在拍卖中经历了多达97轮竞价。开发商的激烈竞价使成交价大大高于实际价值，不仅增加了土地成本、推高房价，更抬高了周边地块的地价，影响整个区域的房价。
其次，招拍挂造成地价高涨，资金门槛提高，一些核心地块只有少数大开发商才有实力参与，使得土地迅速向少数大开发商集中，造成土地垄断局面。区域土地集中使得房屋定价权控制在少数开发商手里，不利于房地产市场有序竞争。
第三，土地招拍挂令地方政府依赖土地财政现象日益严重。中国指数研究院统计显示，2009年，全国70个大中城市土地出让金累加额为1.08万亿元，比2008年增长140%。仅北京市去年的土地招拍挂合同地价款就高达932亿元。土地财政促使地方政府与开发商在一定程度上成为利益共同体。在房价飙涨阶段，一些地方政府熟视无睹，任由地王出现；在房价回调阶段，就迫不及待地出台救市措施。
弊端频频暴露，控制房价还需根治地价问题，现行土地招拍挂制度到了亟待改进的关键时刻。对于如何改进，业内人士开出了不同药方。
“分类出让”模式是专家多次提及的改进方案。有专家建议，将高档商品房和普通商品房用地“区别对待”。对高档商品房等用地采用传统的“价高者得”模式，但对普通住宅建设用地进行“综合评标”，综合地价、房价、户型、面积等多种指标，选择提供最佳方案的开发商，或对普通住宅用地在拍卖时设定一个封顶价格。同时，保证有足够的保障性住房用地通过非招拍挂的方式出让。如此，一方面可以实现土地出让金的最大化,另一方面又能满足普通居民的住房需求。
“限房价、竞地价”模式是业内热议的另一种改进方案。对出让地块限定房价，在这个基础上，由开发商竞地价，这类似于现行限价房项目竞地价的方式。此外，可以在限房价的前提下，采取多因素衡量的“综合竞价”方式——开发商们除了要竞地价，还要竞争设计方案、绿化节能、中小套型建设规划、土地节约集约程度等多项指标。
“捆绑限价”模式也是可解决现行招拍挂弊端的一剂良方。“捆绑限价”是将商品房用地与保障房用地捆绑在一起推出，明确出让土地中保障性用房的比例和价格，在此基础上进行招拍挂。开发完成后政府按约定的数量和价格向开发商回收保障性用房，这相当于是对部分商品房进行限价。另一种是对捆绑出让地块设定一定的价格，由开发商竞争地块中配建的保障房面积、公共设施面积等指标。
还有专家提出，不妨采取“土地出让房价低者得”方式。在土地竞拍中，政府先确定地块面积、容积率和地价，在同等质量的情况下，哪家开发商约定未来出售的房价低就把土地卖给哪家，并由相关部门负责检查质量。这样，既可有效降低房价，又可以改善商品房供应结构。 |
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