在经历2008年的低迷徘徊、2009年的复苏火热后，目前2010年的楼市进入了某种非理性的发展阶段。央企夺地、投机者云集、房价飙升、政策紧缩，这就是今年我国楼市的真实写照。
　　最近两年业界关于楼市是否存在泡沫的争论尤为激烈。现在看来，楼市面临的不是存不存在泡沫的问题，而是泡沫有多大以及泡沫何时破灭的问题。网络上广为流传的一个帖子是关于中国楼市崩盘时间表，通过中日两国房地产业发展周期的对比，得出结论2011年中国房地产业会重蹈日本楼市崩盘的覆辙。客观讲，这个崩盘时间表做出的结论并不严肃，也无严谨的推导过程，因此结论并不可信。但从另一方面看，之所以这样的网上言论能够引起社会的广泛关注，其背景正是当前楼市中投资投机比重较高，自住需求在价格的重压下不能获得有效满足，市场泡沫特征明显。
　　我国楼市存在泡沫，那么如果不采取有效控制措施，泡沫的破灭就不可避免，只是破灭的过程要比日本更加漫长和复杂。对比中日楼市的情况，确实能够帮助我们更加理性地看待房地产市场。
　　由于日本经历了上世纪80年代末资产泡沫破灭的过程，即从资产规模极度膨胀到短时间内破产倒闭的过程。很多人认识到楼市价格并非只涨不跌，房价长期看必定上涨的观念也是有待商榷的。
　　对比而言，我国现在正处在经济发展的上升期，而且人民币面临升值压力，同时在城市化的推动下，城市土地及住房正在成为稀缺资源。价格上涨也有相当程度的支撑。问题的关键是，目前房价的上涨正在脱离市场正常的发展轨道，这种上涨并不是产业发展及地租变化所引导的，而是投资投机资金的推动；不是内生型，而是外部推动型的。这种增长就存在一定的风险。这种非理性的发展突出表现在土地市场上。
　　建设用地是城市的稀缺资源，地方政府的财政来源很大部分是土地出让金收入，在物业税没有推行前，地方政府出于自身利益考虑，其经营土地的思路会短期化，这就导致了政府财政“寅吃卯粮”情况的发生，同时土地价格的上涨也直接带动了房价的上涨。
　　上海等城市目前正在酝酿征收的住房保有税，其实质是物业税的另一个版本。物业税的作用就是变“土地批租”为“土地年租”。这将在制度层面改变我国房地产业运行的各个方面。
  　对于政府而言，“寅吃卯粮”的土地财政将被终结，取而代之的是每年的住房保有税收入。地方政府在制度层面上不会再为了所谓的政绩去大卖特卖土地了，而是要量入为出，做好土地利用规划。
　　对投资者而言，住房保有税的征收意味着投资房产的成本加大，以前那种“买房就能赚钱”的观念将被颠覆。投资者阵营将被分化，一部分投机者将彻底退出房地产领域，这些人有一定的资金，基于投机心态，他们购买房产大都是为了赚点差价，但经不起风险损失；另一部分是真正的投资者，即便是开征住房保有税，这部分人也会根据自己的眼光和经营，留在商品房投资市场中。因为投资其他领域的风险未必比投资房产小。因此，征收住房保有税将打击非理性的投机者，让投资房产的行为更加理性，有利于市场的健康发展。
　  应当指出的是，住房保有税的作用并非是降房价，其核心作用是解决政府财政可持续性问题。住房保有税的推出在相当大程度上会打击投机者，使得住房价格在短期内有所回调，但从长期来看，购房者的综合成本不但不会下降，更可能上升。因此，住房保有税的推出方式应该是在适当合并相关房产税收后替代推出，只有这样才能维持市场和税负的基本平衡，保持市场的长期稳定。

（作者系上海易居房产研究院高级研究员）