房地产很复杂，这么多人都没谈清楚，我不认为自己会更高明。姑妄言之。
　　价格由供求关系决定，让我们看看房地产的供求两端。
　　房地产供应有两个环节，其一为政府出让土地（一级市场），其二为地产商开发并出售楼盘（二级市场）。二级市场的供应量主要取决于一级市场。
　　中国的房地产二级市场规模很大，参与者很多。这意味着开发商是房地产价格的接受者而非主导者，也意味着对于开发商囤地和捂盘的指责毫无意义。
　　任何市场的供应者都有囤积居奇的想法，如果那样做能够成功抬高价格的话。汽车厂商在2003年收加急费，在2005年打价格战，不是因为其道德水准或社会责任感发生了天壤之变，只是顺应供求关系的变化而已。
　　房地产商囤地也好捂盘也好，无非是基于房价继续上涨的判断。判断对了，获取更大利润；错了，接受市场惩罚。因为有“囚徒困境”，不用担心所有地产商合谋囤地捂盘，就像不用担心汽车厂商、家电商、手机商合谋囤货抬价一样。
　　问题出在一级市场。作为唯一的供应者，政府相当于一家完全垄断型企业。这意味着政府是土地出让价格的主导者而非接受者，可以通过调节土地供应量来调节地价。理论上，当政府认为地价过高时就可以增加土地出让，反之则减少。
　　现在，政府宣称房价过高。房地产是特殊商品，政府不能放任不管，这个论调笼统来说没错。政府可以出手调节，其方法有二：一是加大土地出让；二是推出廉租房，直接增加二级市场的供应。
　　而我们看到的是，一些地方政府不但不加大土地出让，反而减少了土地出让；不但不加快推出廉租房，反而一再延缓推出计划内的廉租房。
　　再来看房地产需求端。房地产市场的有效需求可以从两个方面来分析，其一为居民购买力，其二为货币供应量。二者一般都是正相关，只有在财富分配严重不均时才会明显脱节——通俗地说，就是多出来的钱落到少数人手中，与大多数人无关。
　　从购买力来看，京沪两地的房价很可能已经接近甚或超过居民购买力的极限，无论房价收入比还是租售比都显示出这一迹象。除非居民收入持续获得显著增长，否则居民购买力是不能够支撑房价继续上涨的。
　　从货币供应量来看，中国近年银根之松有目共睹。今年与去年比是略紧，与往年比还是松。其后果之一是通货膨胀。
  　我更担心的是这样一种情况：货币供应总量很大，抬高了所有商品的价格；但其分配又严重不均，少数富人获取了大多数财富。这样一来，房价就算超出居民购买力水平，也不会下跌——你买不起，有人买得起，哪怕只是少数人，也可以买下很多房。