房地产泡沫遭遇了当头棒喝。 3月18日,国资委宣布78家不以房地产为主业的中央企业将退出房地产业务,22日,国资委再次严厉责令——这78家央企须在“15个工作日内制订有序退出的方案”。国资委这次雷霆之动,颇出乎笔者意料,不仅讲政治,也讲市场,当为之喝彩。 房地产市场的此次狂性大发令人咋舌。在2010年年初进入房价观望期后,在中央政府再三强调遏制房价过快上涨后,温总理在“两会”上“抑制土地价格过快上涨”言犹在耳,3月15日北京一天就诞生了三个新“地王”,始作俑者就是央企。 本来观望的民意再次骚动了起来。笔者近日连续接到几个电话:北京又出地王了,问房价是否还会再涨,是否应该买入。我的回复是——观点没有改变: 1.如果中国未来3年内不出现严重的通胀,房地产价格就此回调,那么,它可能在下跌30%-50%间实现软着陆,这是最理想结果;如果房价于现在基础上,一年内再快速上涨30%,那将是中国房地产最后的疯狂,房价很可能将在其后下跌50%以上。 2.如果以人民币标价,目前的房价不会是历史高点,由于货币不断贬值的必然趋势,未来会出现更高的价格;但是如果以黄金来标价,它很可能是房价的拐点。即假如现在7-8公斤黄金可以买上海一套200万元人民币的房子,那么5年之内,你有机会用2公斤黄金购买它,即楼价对黄金的价格下跌75%。 如果不能有力震慑楼市泡沫的卷土重来,笔者所担心的最糟局面大有可能发生,即房价在一年内再涨30%,中国房地产将一旦雪崩就再难翻身——就像日本在1990年后那样。所幸的是,这一次,国务院和国资委雷霆反击,一举击中在新一轮楼价反扑中的最大“抬轿者”,使得此轮楼价反扑破灭的可能性大增。 毫无疑问,从技术指标上看,现在的中国房地产价格存在严重的泡沫,笔者在以前的文章中已有分析,不再重复;今天,本人换一种新的方法来分析中国楼市泡沫——楼市“坐轿者”和“抬轿者”分析——以彻底让那些错过了10年楼市大牛市而不甘心、随时想冲进去的潜在“抬轿者”理智起来。
这种分析方法的原理非常简单——一顶中国特色的轿子,如果抬轿者多,坐轿者少,它还能起来;而如果坐轿者众多,而抬轿者越来越少,抬轿者支撑不起肩上的重量,则轿子肯定要落地。轿子抬得越高,落地摔得必然越惨。 坐轿者至少有六类:1.地方政府的土地财政,现在不少城市的卖地收入已达财政收入的40%-50%,高得惊人;2.与房地产有关的税收部门,包括房地产企业税和交易税;3.房地产企业的利润;4.前期大量按揭买入房产的炒房者;5.提供住房按揭的银行存贷差,这个存贷差在全世界是最高的,此外还有和房地产相关的各种收费;最后一个是最容易被大众忽略的央行,由于计入CPI的不是房价而是房租价格,房价大涨而房租不涨,这样一来,它在某种程度上掩饰了真正的通胀,央行获得了较高的铸币税。 坐轿者阵容庞大,而且这种胃口往往越来越高,这些膨胀的欲望成为构成房价成本和价格上涨的推手。那么抬轿者的力量如何呢? 抬轿者也分为六类:1.自住者,他们买房就是为了自住,即刚性需求;2.炒作者,他们买房的目的是为了炒作差价,赚取投机利润;3.商业银行,它以贷款比例和利润来放大前两者的需求;4.房地产商,他们通过制造楼市紧俏的气氛,而刺激前两者,尤其自住者的超前购房;5.地方政府,它们往往通过收紧地根,采取土地招拍挂制度,制造“地王”,以“面粉高过馒头”倒逼购房者接盘;6.央行,如果货币超额发行,货币之水涨,则水上之船——房价则涨。 以上各种抬轿者中,4(房地产商)、5(财政收入)、6(央行)的抬轿者是虚抬,他们本质上是坐轿者;3(商业银行)是抬轿者放大器,真正的抬轿者只有两种人,一是炒作者,二是自住者。 炒作者和自住者的根本不同是,在房价上涨时,炒作者汹涌而至,很积极地抬轿子;但当他们看到轿子无法再抬高时,会悄悄地或很快地脱身,那时,所有的虚抬者和投机抬轿者都会瞬间消失,所有的重担都会最后压在自住者肩上。 因此,尽管分析楼市泡沫的方法很多,但归根结底,都在于自住房抬轿者们还能不能抬得起这顶人越来越多、既得利益越来越沉重的轿子? 从这个根本点判断,自住房的抬轿者已经竭尽全力了。道理很简单,目前中国房价的绝对价格已达世界前列,中国房价收入比更是在全世界遥遥领先。本人的一位朋友,是上海某券商的部门经理,年收入上百万元,前不久他向我感慨,他也买不起上海看得上眼的房子了。而对投机购房者而言,现在高达500个月租金上下的房价早已成为烫手山芋。温州的炒房团从两年前起就已开始撤出一线城市,而外资在去年也纷纷抛售一线城市的房产。最典型的是,摩根士丹利几乎以市场价格的一半向潘石屹抛出了东海广场的楼盘。 在这样坐轿者日重,抬轿者苦苦支撑的时刻,中国房地产这顶轿子的落地是必然的,未来存在的悬念主要是两个:
一是,会不会出现最后一轮的疯狂?比如找来央企这样的冤大头,猛地把轿子最后向上一抛,再跌下来硬着陆。还是各方理性调整,合力将轿子缓慢地软着陆。 二是,未来通胀程度会有多高?如果通胀很严重,轿子变成了风筝,不排除房价会被纸币放得更高,但是那样的话纸币的购买力将严重贬值。而这个悬念的主要决定因素不在中国,在于美国和美元。如果未来5年内美元出现纸币危机,则人民币也会跟随贬值,与之相对应的是,黄金、石油等大宗商品的价格将大涨。 说实在的,做不断警示风险者并不聪明,因为在事前,主流的坐轿者并不喜欢,而在事后,失败的抬轿者甚至会埋怨。但是公众媒体必须对这种风险进行警示。
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