房企成逃税大户的现实成因
    2010-02-11    作者:马红漫    来源:华商报

    在日前举行的全国税务稽查工作会议上,国家税务总局相关人士指出,要把房地产及建筑安装等行业列为今年税务稽查的重点。(2月10日《上海证券报》)在笔者的记忆中,类似把房地产列入税收严查对象的新闻,早已不是新闻了。早在2007年初,房地产和其他六个行业就曾是国税总局的严查对象;近一点,去年7月份,房产企业再度成为国家税务总局税收检查的重点对象,万科、金地、保利等八大知名房地产旗舰企业,甚至直接被税务部门点名。然而,“年年严查、年年查”的状况却表明,房地产税收征管的政策效果并不理想。最为典型的例证就是《中国纳税500强排行榜》中的房地产企业不仅数量稀少,而且排名也远远落后。甚至在之前房地产市场火爆的年份中,曾出现过 “纳税榜前300名内没有一家房地产企业”的惊人景象。而相形于在纳税榜的稀缺,房地产“大佬”纷纷成为国内富豪榜的“座上宾”。由此可见,房地产“巨富逃税”的问题已十分严峻。事实上,房地产企业逃税的方法并不高明,国内的房地产企业,无论规模大小,都有一个普遍的喜好——设立子公司。基本上在建的每一处楼盘,都会有一个对应的“项目公司”专项运作。据统计,全国房地产林林总总的项目公司数以万计。当然,房地产企业也知道频繁开设子公司劳神费力,却乐此不疲。其中的奥秘在于,项目公司拥有法人资格、独立运作,已成为房地产企业偷逃税款的最佳载体,这几乎是业内公开的 “潜规则”。这种运作模式的设计初衷,本是为了加强项目的集成管理、合理考核项目负责人业绩,但开发商却对其“另做打算”——往往以在建项目未完全交付为由,对项目公司收到的客户预付资金迟迟不确认收入,而是暂作负债处理。一旦楼盘售罄,对应的项目公司即被母公司注销,应缴纳的税款便因企业实体的消亡而“从容”地偷逃了。
  其实,房地产企业之所以会“集体”被税务部门重点监管,除了违规冲动和隐蔽的逃税“法宝”外,还有其他的一些难言之隐。在地价飙涨的年代,赚得钵满盆满的开发商实际上并没有传说中那么强大。近年来,为了巩固市场地位,开发商竞相高价拿地,“地王”纪录接连刷新。前不久,曾经风光一时的北京大龙地产因“欠费门”而黯然退回“北京22号地块”,并被没收定金2亿元。房地产企业无视自身实力盲目抢夺地块的真相被彻底还原。但由此导致的结果却是,地价的飙涨直接加大了房地产开发的成本投入,后续项目开发需要更加充沛的经营资金和实力支撑。而一旦货币政策调整或自身操作失误,资金供给短缺问题就会加大房地产开发商的经营风险,甚至是满盘皆输的惨淡结局。由此猜测,房地产企业或许是想通过逃税,给自己提供一些资金保障,以寻求心理上的安全感。
  更让人遗憾的是,对于房地产企业因趋利而长期逃税的非法行为,地方政府相应的监管却是弱化的。长期以来,土地出让金收益一直是地方政府倚重的预算外收入,房地产企业的经营状况直接关系到地方财政的充裕程度,地产大佬入驻“富豪榜”意味着相关地方政府的财政收入充盈。也正因此,地方行政部门往往容易对开发商的违规行为姑息放纵。类似的问题不仅仅在税收方面,诸如收回闲置土地等调控政策就长期被柔性执行。
  以此观之,打击房地产企业逃税冲动,除了税务机构重拳出击外,还需要众多政府部门共同监管。从规制开发商运作模式,到改革地方政府财税体制,只有实行立体化的综合管理,才能彻底根治这一逃税顽疾。

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