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| 2009-12-14 作者:马龙生 来源:证券时报 |
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上海日前公布了首批试点经济适用房的销售基准价，每平方米在4800元-5200元之间，相当于同一区位同期普通商品房价格的四五成左右，形成了上海楼市的一块“价格洼地”。
4800元-5200元的价格到底是高是低，没看房子，不知地段的人们，可能无从给出判断。但是，“相当于同一区位同期普通商品房价格的四五成左右”，却是一个谁也无法忽略的“硬参照”。纵观全国，恐怕还没有哪一个城市的经适房能有如此之低的供应价格。能够配售到这些房子的城市低收入者，着实令人羡慕。
从报道中得知，这两个经适房项目之所以定价较低，主要缘于以下原因：一是土地以净地划拨方式出让，免收出让金和各种税费，大大降低了成本；二是得益于独特的定价方式——项目结算价格“保本微利”，成本主要包括动拆迁等补偿和建筑安装费用，开发商的利润控制在3%以内；销售基准价格，是在上述结算价格基础上，考虑保障对象的支付能力及周边商品房价格等因素，由政府再做一次综合平衡后确定。看得出来，免收土地出让金，是经适房价格最原始的“负动力”；没有通融余地的“保本微利”，又给价格加了第二道锁；综合平衡后确定的基准价格，则已经考虑了市场因素，换言之，政府有权在结算价格的基础上，做出“再加多少”的决定。相当于商品房几成的价格，实际上成了对政府到底还有多少公益之心的检验。
《新华每日电讯》对这则新闻的报道，旨在探索具有“价格洼地”效应的经适房，将如何影响楼市。而在笔者看来，只有两个项目，最多不过数千套房源的“五折房价”经适房，对上海楼市形成影响还实在有些耸人听闻。而真正会影响到商品房市场的，是“五折房价”经适房是否能成为今后的普遍现象。如果只是不可再生的绝版，其意义、影响显然要另当别论了。
人们当然有理由怀疑“五折”经适房会成为绝响。的确，不仅净地、拆迁成本低等条件不复存在，更出现违规摇号，出租、弃购等现象等各种丑闻，政府积极性很低。因此，“五折房价”经适房能撑多久，能波及到多大范围，都难言乐观。
但值得注意的是，《上海市经济适用住房管理试行办法（征求意见稿）》公开征求市民意见时，绝大多数市民对经适房制度持肯定态度，近9成市民表示愿意购房。诟病者列举的经适房弊端，到底是制度的“原罪”，还是落实中态度不坚决，执行不到位？公众的态度给出了回答。各级政府只要不刻意忽略公众的期待，公益含金量较高的经适房，就不应该成为绝版。
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