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| 2009-12-08 作者:马红雨 来源:证券日报 |
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作为我国改革开放先行者的深圳，这次无疑又走在了全国的前列。
12月1日正式实施的《深圳市城市更新办法》(以下简称《更新办法》)
吹皱了国内房市的“一潭春水”，给焦灼中的土地出让市场带来了巨大的想象空间。
作为国内首部系统、全面规范城市更新活动的地方法规，《更新办法》在鼓励使用权利人自行改造、可协议出让土地等诸多方面作出了制度方面的重大突破。主要体现在：一是原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需一定由“发展商”实施，鼓励权利人自行改造，突破更新改造土地必须“招拍挂”出让的政策限制，权利人自行改造的项目可协议出让土地。二是明确了更新改造的地价收取标准。三是突破了深圳旧城改造原有的框架范围，将更新改造范围扩大到旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等所有城市更新活动。
众所周知，土地在我国一直属于稀缺资源。改革开放30年来，随着国家经济的快速发展，土地与空间难以为继的矛盾日益突出，土地资源匮乏近年来一直是制约城市发展的一大瓶颈。目前，我国城市的房地产开发主要依靠新增土地的供给，而随着人口的增长和城市化进程的加快，现有土地供应不足已成为市场房价持续攀高脱离购买力水平的主要原因。
这一《更新办法》则突破土地供应的限制，盘活存量土地，可以最大限度地调动各方面的积极性，土地协议出让则会更灵活，畸形土地价格会出现一定修正，土地开发过程将更连贯。这也意味着招拍挂不再是释放土地资源唯一的途径，可以让存量土地有序地释放出来。
《更新办法》的实施确实为深圳解放了大批的沉淀土地。据深圳市规划和国土资源委员会透露，深圳近期将启动25个城市更新和工业区升级改造项目，包括城市更新项目19个，工业区升级改造6个，共涉及总用地面积109.7万平方米，总建筑面积397万平方米，将在办理完土地等相关手续后进入具体实施阶段。
笔者认为，这将在一定程度上对高涨的房价产生抑制作用。一方面大量的土地供应将给深圳的房地产市场作为补充；另一方面，在更新改造中，不通过招拍挂的方式，协议出让也将会降低土地成本，从而减少转嫁到房价上的压力。总的来说，《办法》的实施，将一定程度上阻止房价过快上升的势头。如果深圳这种办法能得以在全国推广，将可以释放出大规模的居住用地，可以为全国房价的降温起很大的作用。
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