房地产市场增长的驱动力，一是内生的供求关系，二是外部政策的影响。2010年上半年，房地产市场旺盛的需求有望延续；而由于经济复苏的成果仍“不稳固”，宏观经济政策和针对房地产的行业扶持刺激政策不会有大的转向。

　　供给不足 需求旺盛

　　从房地产投资到有效供应大约有一年至一年半的滞后期，而全国2009年上半年累计的投资增速不到10%，远低于正常年份水平。从我们重点监控的20个城市的投资增速来看，主要城市住宅投资增速过去12个月大多在低水平区间。
　　与投资类似，全国及主要城市住宅新开工面积不足，也将导致明年上半年房地产市场供应紧张。全国住宅新开工面积增速自2008年以来逐月递减，2009年更是一直处于负增长状态。新开工面积是一年时间后直接的有效供应，过去一年多的新开工不足，将严重制约2010年上半年房屋供应。
　　土地开发面积是房屋有效供应更先导的指标。从土地开发到房屋的有效供应所需周期更长。2008年以来土地开发面积逐月减少，这也将在更长的周期内严重制约房屋的有效供应。
　　有效供应不足的同时，需求依然旺盛。全国及主要城市销售面积增速依然保持在高位。2009年前三季度，全国住宅销售面积同比增速达到46.44%，我们关注的重点城市成交量同比、环比增速稳步上升。
　　由于有效供给不足，而购买需求旺盛，全国住宅供求关系在2010上半年依然会很紧张，这将成为驱动2010年上半年房地产市场继续繁荣最主要的驱动力。

　　政策将保持稳定

　　从2009年的政策措施及其效果来看，政策对于房地产市场的复苏进而走向新一轮上涨周期具有决定性作用。政策的改变不仅强烈地影响宏观经济的发展，而且直接影响房地产行业的走势。我们认为，明年上半年，与房地产市场相关的政策将保持相对稳定。
　　中国经济2010年将比较确定地自主性复苏。同时，国家主要决策部门多次表态，当前的宏观经济复苏基础并不牢固，当前适度宽松的货币政策和积极的财政政策不会发生大的转变，经济刺激政策在2010年不会轻易过早退出。
　　房地产业的扶持和刺激政策在2010年上半年也将保持相对稳定。房地产市场2009年成交出现亢奋，房价上涨过快，但是由于短期内整个经济复苏的基础很大部分是依靠房地产的复苏，在国家政策决定者一再强调坚持刺激政策不退出的背景下，我们认为短期内难以取消行业刺激政策，最多只会做适当的温和调整。