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| 2009-10-29 李一戈 来源:21世纪经济报道 |
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几天前，一位久未见面的朋友揶揄我说：你没买某某小区的房子，后悔了吧？
今年4月中旬，这位朋友曾经透露说，该小区有可能引进北京某著名中学，正在谈。其时，位于北京东三环的这个楼盘，售价是每平方米18000元。我当时也只是听听而已，买是买不起的。
朋友告诉我，现在，该楼盘已涨至38000元。很明显，这主要归功于与某著名中学达成办学协议。半年时间，房价翻了一倍。它并不是今年北京涨幅最高的楼盘。
此处并非想讨论教育地产，借这个例子只是想说，楼盘还是那个楼盘，仅仅由于增加了一种“外在因素”，房价就可以一次3000元甚至5000元地上涨，直至翻番。
如果说上面这个楼盘还假借了一个“外在因素”的话，更多楼盘涨价则无需任何理由。今年以来，驱动消费者涌入楼市的一种重要力量，叫通货膨胀。如你所知，它仅仅是一种预期，因为直到9月底CPI还是负值。远在2010年的通胀预期，而且大多数经济学家承认它可能是一种温和的通胀，却让全国数以万计的地产商在2009年透支了差不多整整一年，溢价甚或以千亿计。
但是，经济学者都承认，房地产是对相关产业发展带动最大的行业之一，而且涵盖生产和消费领域。譬如，在生产领域，人们都知道修铁路、地铁会刺激钢铁产量的提升，而房价的上涨会促使地产商竞争地王，有土地的则加快开发，从而增加对钢铁消费的需求。钢铁需求加大，随之就会引起钢铁价格的上涨。所以，2010年PPI的上升，有房地产的一份功劳。
房价在消费领域的传导就更明显了。2009年楼市的火爆，直接带动家居建材市场从2008年的低谷逐渐升温甚至红火，即使家居建材价格不因此上涨，但也至少会止跌。家电也是楼市的受益者之一。房价上涨，往往还导致租金的上涨，而租金是纳入CPI统计里的，虽然所占比重微弱。租金上涨了，经营者都会选择转嫁成本，譬如餐馆老板会将菜价提高。所以，2010年CPI的回升，高房价功不可没。
这一轮楼市的恢复或者说反弹，是从今年2月开始起步的，而房价的传导时间大概有12-18个月的滞后性，所以，它对PPI和CPI的影响，会在2010年3月逐渐体现出来。
这样，房价与通胀就构成了一种恶性互动。值得说明的是，以上逻辑关系的推导，是在陈述，而非证明。譬如，通胀推动房价上涨，换成地产商的话说就是，要抵御通胀就得买房。陈述这句话，并不表明我赞成它，遑论为其证明。不，通胀本身并不能推动房价上涨，只有当地产商们拿通胀作为一种说辞，成功鼓动人们买房时，它才扮演了房价上涨的帮凶。
但房价推动通胀的到来，则是一种鲜明的观点。如果防止通胀甚至反通胀，是政府部门的一种政策选择倾向，那么，就必须采取措施阻滞房价的过快上涨。由此，2009年房价的长时间、报复性的上涨，就必须警惕。因为，假如听任房价继续恶性上涨，那么，2010年的通胀就可能不是温和的，而将是恶性的。
未来房地产政策选择建议？如果要调控的话，请调控房地产开发信贷，千万不要打住房消费税收和个人信贷的主意了。现有的首套住房按揭利率7折的优惠政策必须坚持，购房两年后转让免缴营业税的优惠政策必须坚持而且应长期化。认为取消住房优惠政策可以减少投资从而降低房价的说法，全是一些不懂楼市却冒充专家的人编造的鬼话。
但决策部门完全可以命令银行大幅度减少对地产商的开发信贷。地产商敢于涨价，就是因为它不差钱，那好了，银行不给你贷款，看你还敢不敢捂盘，敢不敢一周涨3000元？
看到这里，肯定有地产商朋友很不高兴，因为那样一来，甚至会要了个别地产商的命。——对不起，我只是说说而已，谁会当真呢。
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